Không chặn dòng vốn vào bất động sản, mà điều hướng 'chảy' đúng nơi

Bước điều chỉnh cần thiết

Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho hay, ở góc độ vĩ mô, việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh hiện nay cần được nhìn nhận không phải là biện pháp “siết” thị trường, mà là một bước điều chỉnh cần thiết nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo ông, bất động sản tại Việt Nam có mức độ liên thông rất cao với hệ thống ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư công và tiêu dùng hộ gia đình. Khi tín dụng “chảy” quá mạnh vào bất động sản trong thời gian ngắn, rủi ro không chỉ nằm ở riêng thị trường này mà có thể lan sang ổn định kinh tế vĩ mô, đặc biệt là rủi ro nợ xấu và mất cân đối dòng vốn trung - dài hạn của hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, kiểm soát tín dụng vào thời điểm hiện nay mang tính phòng ngừa chu kỳ, hơn là phản ứng xử lý khủng hoảng.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế.

Lãi suất vay mua nhà tăng sẽ tạo ra tác động điều chỉnh rõ rệt đối với hành vi thị trường. Dòng tiền đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ giảm mạnh, qua đó làm chậm lại tốc độ tăng giá tài sản.

Theo ông Nhân, đây là điều cần thiết để đưa bất động sản quay trở về đúng bản chất là một lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị, thay vì trở thành kênh tích trữ tài sản mang tính đầu cơ tài chính.

Ở tầm vĩ mô, chính sách này đồng thời thúc đẩy quá trình tái phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Khi tín dụng không còn dễ dàng chảy vào các dự án có mức sinh lời kỳ vọng cao nhưng rủi ro lớn, dòng vốn sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, công nghiệp chế biến, hạ tầng và đổi mới công nghệ - những khu vực tạo ra giá trị gia tăng thực và năng suất dài hạn cho nền kinh tế.

Một điểm đáng chú ý là thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi cấu trúc.

Nếu giai đoạn trước dựa nhiều vào tăng trưởng giá đất và mở rộng đòn bẩy tài chính thì giai đoạn tới buộc phải dựa vào năng lực phát triển dự án thực chất, khả năng hấp thụ của dân cư và hiệu quả khai thác tài sản.

Điều này đồng nghĩa, trong ngắn hạn, thị trường có thể tăng trưởng chậm lại. Tuy nhiên, mức độ ổn định và bền vững sẽ cao hơn.

Từ góc độ điều hành, vị chuyên gia cho rằng, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở việc “siết” hay “nới” tín dụng, mà là kiểm soát có chọn lọc.

“Tín dụng cần tiếp tục được ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn. Nếu thực hiện tốt nguyên tắc này, thị trường bất động sản vẫn duy trì được động lực tăng trưởng mà không tạo áp lực lên hệ thống tài chính quốc gia”, ông Nhân nói.

Phân luồng dòng vốn thay vì chặn vốn

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, bài toán hiện nay không phải là “siết” hay “nới” tín dụng bất động sản, mà là thiết kế cơ chế phân luồng dòng vốn đúng mục tiêu, hạn chế đầu cơ nhưng vẫn duy trì nguồn lực cho các doanh nghiệp phát triển dự án thực chất.

Kiểm soát tín dụng bất động sản không phải là “siết” thị trường mà phân luồng dòng vốn đúng mục tiêu, hạn chế đầu cơ. Ảnh: Hoàng Hà

Thứ nhất, cần chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang kiểm soát theo mức độ rủi ro của dự án và mục đích sử dụng vốn. Không nên xem toàn bộ bất động sản là khu vực rủi ro cao, bởi thực tế có sự khác biệt rất lớn giữa dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật, khu công nghiệp, đô thị hoàn chỉnh với các dự án mang tính đầu cơ đất đai. Tín dụng nên được ưu tiên cho các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ triển khai rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Thứ hai, cần kiểm soát chặt dòng vốn vào hoạt động đầu cơ thông qua công cụ tài chính thay vì biện pháp hành chính thuần túy. Chẳng hạn, áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cao hơn đối với khoản vay mua bất động sản thứ hai trở lên hoặc các khoản vay ngắn hạn phục vụ “lướt sóng”. Cách tiếp cận này giúp giảm đầu cơ nhưng vẫn bảo đảm người mua nhà ở thực và doanh nghiệp phát triển dự án không bị hạn chế tiếp cận vốn.

Thứ ba, một giải pháp mang tính căn cơ là phát triển các kênh vốn trung và dài hạn ngoài hệ thống ngân hàng. Hiện nay doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi bản chất ngành này cần nguồn vốn dài hạn. Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, chuẩn hóa thông tin và xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp doanh nghiệp có năng lực tốt huy động vốn bền vững mà không tạo áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Thứ tư, cần gắn chính sách tín dụng với cải cách thủ tục pháp lý dự án. Thực tế cho thấy khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản không chỉ là vốn mà là độ trễ pháp lý khiến chi phí tài chính bị “đội” lên rất cao. Khi dự án được phê duyệt nhanh, dòng vốn quay vòng tốt hơn, nhu cầu vay vốn tự nhiên giảm và rủi ro tín dụng của ngân hàng cũng được kiểm soát.

Về dài hạn, theo chuyên gia này, thị trường cần được định hướng sang mô hình phát triển dựa trên nhu cầu ở thực và khai thác vận hành tài sản thay vì tăng giá đất.

Khi doanh nghiệp tạo ra sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân, dòng vốn sẽ tự dịch chuyển vào khu vực hiệu quả mà không cần các biện pháp siết mạnh mang tính chu kỳ.

“Giải pháp tối ưu là không chặn dòng vốn vào bất động sản, mà là làm cho dòng vốn chỉ ‘chảy’ vào đúng nơi tạo ra giá trị kinh tế và xã hội. Đây là điều kiện để vừa kiểm soát rủi ro tài chính, vừa duy trì vai trò lan tỏa của bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế”, TS Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh.

Nguyễn Lê