Khơi thông nguồn lực đất đai và vai trò của Kiểm toán nhà nướcBài 2: Hàng nghìn dự án bất động sản nằm... bất động

Các dự án bị đình trệ gây lãng phí rất lớn nguồn lực đất đai và vốn đầu tư. Ảnh: chinhphu.vn

Nguồn lực "đóng băng", tăng trưởng bị níu chân

Để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn 2026-2030, Việt Nam dự kiến cần huy động khoảng 38,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư toàn xã hội, tương đương khoảng 40% GDP. Đây là mức cao hơn đáng kể so với tỷ lệ khoảng 33% GDP của giai đoạn 2021-2025, đòi hỏi phải khai thác tối đa mọi nguồn lực cho phát triển.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thách thức hiện nay không nằm ở việc nền kinh tế thiếu nguồn lực mà ở chỗ một lượng nguồn lực rất lớn vẫn đang bị "đóng băng" trong hàng nghìn dự án tồn đọng kéo dài. Nếu coi đầu tư là "động cơ" của tăng trưởng thì những dự án chưa thể triển khai chính là phần nguồn lực chưa thể đưa vào vận hành, làm giảm hiệu quả huy động và phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Theo số liệu của Bộ Tài chính - cơ quan Thường trực Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng theo Quyết định số 751/QĐ-TTg (Ban Chỉ đạo 751), tính đến đầu năm 2026, cả nước còn 2.991 dự án gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài cần được tháo gỡ, với quy mô hơn 153.000 ha đất và tổng mức đầu tư khoảng 2,46 triệu tỷ đồng.

Đó là những khu đất đã được giao nhưng chưa thể triển khai; những dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý; những công trình đã xây dựng nhưng chưa được xác lập đầy đủ quyền sử dụng đất; hay những dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Phía sau những con số đó là một khối lượng rất lớn đất đai, vốn đầu tư và cơ hội phát triển vẫn đang bị "giam giữ", chưa thể chuyển hóa thành nguồn lực phục vụ tăng trưởng.

Trao đổi với phóng viên Báo Kiểm toán, chuyên gia kinh tế PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, tác động của tình trạng này không chỉ giới hạn trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản mà lan tỏa tới nhiều ngành, lĩnh vực khác. Hàng triệu tỷ đồng vốn đầu tư chưa thể quay vòng làm suy giảm tổng cầu, hạn chế tạo việc làm và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong khi đó, hàng trăm nghìn héc-ta đất bị bỏ hoang trong thời gian dài làm giảm hiệu quả khai thác tài nguyên và gia tăng chi phí xã hội. "Trong bối cảnh nền kinh tế hướng đến mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc một nguồn lực quy mô lớn chưa được khai thác hiệu quả cho thấy rõ "nút thắt" trong phân bổ và sử dụng nguồn lực ở tầm vĩ mô." - PGS,TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Cùng chung nhận định, GS,TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng việc hàng nghìn dự án bị đình trệ đang tạo ra những hệ lụy nghiêm trọng không chỉ đối với thị trường bất động sản mà còn đối với cả nền kinh tế. "Việc khơi thông khối nguồn lực đang bị đình trệ sẽ không chỉ tạo thêm dư địa cho tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy việc làm và ổn định thị trường bất động sản, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực quốc gia. Bởi lẽ, bất động sản không đơn thuần là câu chuyện về nhà, đất mà còn là bài toán khai thác và phân bổ hiệu quả một trong những nguồn lực quan trọng nhất của nền kinh tế." - GS,TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Ở góc độ quản lý nhà nước, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Võ Anh Tuấn cho rằng, các dự án bất động sản chậm triển khai và quỹ đất vướng mắc pháp lý liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án chưa được xử lý dứt điểm đang gây lãng phí rất lớn nguồn lực đất đai. "Để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc sớm tháo gỡ các dự án tồn đọng sẽ phát huy hiệu quả ngay, tạo tác động tích cực đối với phát triển kinh tế - xã hội" - ông Võ Anh Tuấn nhấn mạnh.

Bốn "nút thắt" khiến hàng nghìn dự án chưa thể hồi sinh

Nếu như những con số về gần 3.000 dự án tồn đọng cho thấy quy mô nguồn lực đang bị "đóng băng", thì điều quan trọng hơn là phải nhận diện đúng những "nút thắt" khiến các dự án chưa thể được khơi thông. Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án không thiếu vốn đầu tư hay nhu cầu thị trường, mà đang mắc kẹt trong những rào cản về thể chế, chính sách và tổ chức thực thi. Đây cũng là những vấn đề đã được cơ quan quản lý nhà nước, Kiểm toán nhà nước (KTNN), các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp nhiều lần chỉ ra.

Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất là sự thiếu thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các thủ tục đầu tư.

Nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết nhưng chưa được cập nhật vào quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch sử dụng đất, buộc phải chờ điều chỉnh quy hoạch trước khi thực hiện các bước tiếp theo. Việc các quy hoạch thiếu tính đồng bộ khiến quá trình triển khai bị kéo dài, phát sinh thêm nhiều thủ tục và chi phí cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Qua các cuộc kiểm toán chuyên đề giai đoạn 2023-2025, KTNN cũng chỉ ra chất lượng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại một số địa phương còn nhiều hạn chế; quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành. Những bất cập này làm giảm hiệu quả khai thác quỹ đất, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

Định giá đất tiếp tục được nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý xác định là một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay.

Qua kiểm toán, KTNN cũng phát hiện công tác xác định giá đất cụ thể tại một số địa phương còn chưa sát thực tế thị trường. Việc lựa chọn tài sản so sánh trong nhiều trường hợp thiếu thông tin kiểm chứng hoặc chưa bảo đảm mức độ tương đồng, làm gia tăng nguy cơ xác định giá đất chưa phù hợp. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, trong khi hiện tượng đầu cơ, "thổi giá" ở một số khu vực cũng ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng công tác định giá.

Những bất cập này không chỉ làm chậm tiến độ dự án mà còn tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước nếu việc xác định nghĩa vụ tài chính không bảo đảm đúng quy định.

Một "điểm nghẽn" khác được KTNN nhiều lần chỉ ra là việc giao đất, cho thuê đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý chưa bảo đảm đúng quy định.

Qua kiểm toán, KTNN ghi nhận tình trạng nhiều đơn vị đã đưa đất vào sử dụng nhưng chưa có quyết định cho thuê đất hoặc chưa ký hợp đồng thuê đất theo quy định. Một số dự án được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp pháp luật quy định phải đấu giá, dẫn đến vi phạm trình tự, thủ tục và phát sinh những vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai.

Bên cạnh những bất cập về thể chế và chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng quá trình tổ chức thực thi cũng đang là "nút thắt" cần được tháo gỡ.

Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong giải quyết thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng ở một số nơi còn thiếu nhịp nhàng. Trong khi đó, tâm lý e ngại trách nhiệm của một bộ phận cán bộ trong quá trình thực thi công vụ khiến nhiều hồ sơ phải xin ý kiến qua nhiều cấp, kéo dài thời gian xử lý, làm các dự án tiếp tục rơi vào tình trạng "đắp chiếu".

Có thể thấy, phía sau hàng nghìn dự án nằm... bất động là những "điểm nghẽn" đan xen về quy hoạch, định giá đất, thủ tục pháp lý và tổ chức thực thi. Muốn đưa nguồn lực đất đai thực sự trở thành động lực phát triển, việc tháo gỡ phải được thực hiện đồng bộ từ hoàn thiện thể chế đến nâng cao hiệu quả thực thi, trong đó định giá đất vẫn được xem là "nút thắt của nút thắt".

Đây cũng là nội dung sẽ được Báo Kiểm toán tiếp tục phân tích trong Bài 3: Gỡ "nút thắt" định giá đất - Khơi thông nguồn lực cho phát triển./.

NHÓM PHÓNG VIÊN