Khát vốn, doanh nghiệp địa ốc tính chuyện 'chẻ nhỏ' bất động sản để bán?

Định hướng điều hành tín dụng thận trọng hơn trong năm 2026 đang tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi vừa phải đối mặt với mặt bằng lãi suất cao hơn, vừa khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng – kênh tài trợ chủ lực của thị trường.

Cái khó... ló cái khôn

Bước sang năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn ngành được định hướng quanh mức 15% và tín dụng bất động sản không được tăng vượt mức này. Với quy mô dư nợ hiện tại, tổng lượng tín dụng tăng thêm của hệ thống ước khoảng 2,8 triệu tỉ đồng.

Trong “miếng bánh” 2,8 triệu tỉ đồng, phần dành cho bất động sản khoảng 700.000 tỉ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức tăng thêm gần 1,2 triệu tỉ đồng của năm 2025.

Việc hạn mức tín dụng thu hẹp trong khi nhu cầu vốn vẫn lớn khiến lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng. Với các doanh nghiệp địa ốc, điều này đồng nghĩa nguồn vốn ngân hàng không còn dồi dào như trước, buộc họ phải tìm kiếm thêm các kênh huy động khác.

Việc "token hóa" bất động sản được đánh giá nhiều tiềm năng, nhưng vẫn phải chờ cơ sở pháp lý.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn. Năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu đạt gần 590.000 tỉ đồng, tăng khoảng 33% so với năm trước, riêng trái phiếu bất động sản đạt hơn 135.500 tỉ đồng, tăng 52,9%.

Dù vậy, quy mô vốn từ trái phiếu vẫn khá nhỏ so với tín dụng ngân hàng, khi chỉ tương đương khoảng 4,5% tổng tín dụng tăng thêm của toàn hệ thống.

Tương tự, thị trường chứng khoán cũng là một kênh huy động vốn, với nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành cổ phiếu trong năm 2025, song quy mô cũng còn rất hạn chế.

Trong bối cảnh thị trường tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn mới, mô hình token hóa bất động sản trên nền tảng blockchain đang được xem là một hướng đi tiềm năng.

Cơ chế này cho phép “chia nhỏ” giá trị của một bất động sản thành các đơn vị số (token), từ đó nhiều nhà đầu tư có thể cùng tham gia sở hữu hoặc đầu tư vào cùng một tài sản.

Về bản chất, mô hình token hóa có điểm tương đồng với việc phát hành chứng chỉ quỹ, khi quyền lợi của nhà đầu tư được phân chia theo tỷ lệ nắm giữ. Tuy nhiên, nhờ ứng dụng công nghệ blockchain, phương thức này được kỳ vọng có thể nâng cao tính minh bạch, cải thiện thanh khoản và giảm bớt các chi phí trung gian trong quá trình giao dịch.

Token hóa hay “chẻ nhỏ” bất động sản thực tế không phải là khái niệm mới tại Việt Nam. Thị trường từng chứng kiến giai đoạn bùng nổ của các mô hình đầu tư chia nhỏ tài sản, cho phép nhiều nhà đầu tư cùng tham gia sở hữu một bất động sản có giá trị lớn với số vốn nhỏ.

Gần nhất, mô hình này gây sốt khi CTCP Fnest hợp tác với Chứng khoán VPS triển khai hình thức bán các căn hộ, biệt thự dưới dạng các phần sở hữu nhỏ thông qua ứng dụng trực tuyến.

Theo giới thiệu, mỗi bất động sản được định giá và quy đổi thành các đơn vị đầu tư gọi là Fnest, trong đó 1 Fnest tương đương 10.000 đồng. Chẳng hạn, một biệt thự tại huyện Nhà Bè (cũ, thuộc TP.HCM) được định giá 25,5 tỉ đồng sẽ được chia thành 2,55 triệu đơn vị Fnest để bán cho nhà đầu tư.

Theo cơ chế hoạt động, khi bất động sản được chuyển nhượng, lợi nhuận sẽ được phân chia cho các nhà đầu tư dựa trên số lượng Fnest nắm giữ. Thời điểm cao nhất, nền tảng này giới thiệu cùng lúc 9 bất động sản gồm căn hộ, shophouse và biệt thự tại Hà Nội và TP.HCM, với toàn bộ lượng Fnest sơ cấp đều được thông báo đã bán hết. Những nhà đầu tư muốn tham gia sau đó phải mua lại trên thị trường thứ cấp (mua qua bán lại).

Bài toán hóc búa cần giải

Mô hình Fnest nhanh chóng gây sốt nhưng cũng nhanh chóng bị “tuýt còi” bởi cơ quan quản lý. Diễn biến này khiến nhiều người liên tưởng đến làn sóng các ứng dụng “mua chung” bất động sản từng bùng nổ trong giai đoạn 2020–2022.

Thời điểm , hàng loạt nền tảng trực tuyến ra đời, cho phép nhà đầu tư góp vốn mua chung các tài sản trị giá hàng triệu USD mà không cần nguồn vốn quá lớn.

Theo ông Bùi Tuấn Đức, CEO một công ty công nghệ tại TP.HCM, doanh nghiệp của ông từng được thuê vận hành nền tảng “chẻ nhỏ” bất động sản và quản lý gần 10 dự án mua chung trong giai đoạn thị trường sôi động.

Tuy nhiên, sau thời gian gây chú ý, mô hình này nhanh chóng rơi vào tình trạng trầm lắng. Từ cuối năm 2024, 9 dự án đã phải dừng hoạt động. Dự án còn lại có giá trị khoảng 5 tỉ đồng, được chia thành 1.000 phần (token), cũng chính đi đến hồi kết vào giữa năm ngoái.

Khảo sát thực tế của VnBusiness cũng cho thấy phần lớn các nền tảng “mua chung” bất động sản hoạt động cầm chừng từ năm 2024, hơn 3/4 số dự án dừng triển khai vì thiếu cơ sở pháp lý để hoạt động khiến không ít nhà đầu tư mắc kẹt.

Điển hình như RealStake hay Revex đã rút khỏi thị trường trong khoảng hai năm trở lại đây. Trong đó, RealStake từng chào bán các token bất động sản từ 20 triệu đồng, kèm cam kết lợi nhuận 6–9%/năm, nhưng hiện chỉ còn lại những tranh cãi và khiếu nại.

Bất chấp quá khứ không mấy sáng sủa, các chuyên gia cho rằng token hóa bất động sản có thể mở ra một hướng huy động vốn mới và góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Tuy nhiên, việc triển khai chắc chắn không thể diễn ra trong “một sớm một chiều”, bởi còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện khung pháp lý cũng như hạ tầng công nghệ.

Để mô hình này có thể triển khai tại Việt Nam, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được một khung pháp lý rõ ràng. Trong đó bao gồm các quy định liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản được token hóa, cơ chế lưu ký, giao dịch trên thị trường thứ cấp, cũng như vai trò của các tổ chức trung gian quản lý tài sản bảo đảm.

“Cách thức vận hành này cần tham chiếu nhiều đến mô hình quản lý của thị trường chứng khoán hiện nay”, một chuyên gia nêu ý kiến.

Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh chiến lược phát triển, tập trung vào những sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, đồng thời bảo đảm dòng tiền ổn định và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

Hưng Nguyên