Hơn 22.000 ha đất khu công nghiệp phía Nam đón lực đẩy hạ tầng

Báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang lên kế hoạch phát triển hơn 22.000 ha đất khu công nghiệp, chuẩn bị quỹ đất đón dòng vốn đầu tư mới.

Hạ tầng liên vùng được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển bất động sản công nghiệp phía Nam. Ảnh: Bích Trần

Trong đó, Đồng Nai thúc đẩy xây dựng 3 khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp rộng khoảng 16.000 ha, còn TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu mới, quy mô 3.833 ha.

Quỹ đất này chưa thể bổ sung ngay vào nguồn cung nhưng cho thấy không gian công nghiệp phía Nam đang tiếp tục mở rộng, trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng liên vùng bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng trong 2-3 năm tới, sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ cải thiện kết nối vùng, tạo thêm động lực cho thị trường công nghiệp.

Hạ tầng phát triển cũng thúc đẩy quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp, khi mỗi địa phương ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.

TP.HCM có lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics, phù hợp với các doanh nghiệp có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai hưởng lợi từ sân bay Long Thành và mạng lưới giao thông liên vùng, trong khi Tây Ninh có ưu thế về quỹ đất và giá thuê cạnh tranh để đón các dự án cần diện tích lớn.

Báo cáo cũng cho thấy, trong quý II, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp hiện hữu tại 3 thị trường đạt khoảng 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ các dự án đã đi vào hoạt động trước đó. Diễn biến này cho thấy thị trường vẫn trong giai đoạn chuẩn bị quỹ đất, thay vì mở rộng mạnh nguồn cung có thể khai thác ngay.

Dù nguồn cung mới còn hạn chế, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 86,1%, tiếp đến là Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%. Chênh lệch này phản ánh mức độ phát triển hạ tầng, khả năng kết nối và quy mô quỹ đất khác nhau giữa các địa phương.

Giá chào thuê trung bình đạt 186,4 USD/ m²/chu kỳ thuê (khoảng 4,9 triệu đồng), tăng 1,7% so với cùng kỳ. Đồng Nai có mức giá cao nhất, khoảng 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê (khoảng gần 5 triệu đồng), TP.HCM đạt 187,5 USD (khoảng 4,93 triệu đồng) và Tây Ninh 179,6 USD (khoảng 4,7 triệu đồng).

Riêng TP.HCM, giá thuê tăng 6,8% do quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngày càng hạn chế. Ngược lại, giá tại Tây Ninh giảm 6,8%, cho thấy địa phương này đang cạnh tranh bằng chi phí để thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh nguồn đất còn dồi dào.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy sức cầu cải thiện. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường phía Nam hấp thụ khoảng 124 ha đất công nghiệp, tăng 125% so với cùng kỳ. Bình Dương cũ và Đồng Nai cũ chiếm 83% diện tích giao dịch, với khách thuê chủ yếu thuộc lĩnh vực điện, điện tử và logistics.

Nhu cầu thuê kho, xưởng xây sẵn tại phía Nam tiếp tục tăng, dẫn dắt bởi doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử và điện tử. Ảnh: Bích Trần

Nhu cầu cũng tăng ở phân khúc kho, xưởng xây sẵn. Trong nửa đầu năm, thị trường có thêm khoảng 470.000 m² nguồn cung mới và hấp thụ hơn 370.000 m². Logistics và thương mại điện tử dẫn dắt nhu cầu thuê kho, còn ngành điện, điện tử chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thuê xưởng.

Thị trường còn ghi nhận một trung tâm phân loại tự động rộng hơn 60.000 m² tại Khu công nghiệp Nam Thuận, được xây dựng theo yêu cầu riêng của khách thuê. Giao dịch này cho thấy mô hình xây dựng theo yêu cầu đang được các doanh nghiệp lựa chọn để đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật và vận hành riêng.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 91%, còn nhà kho là 80%. Giá thuê lần lượt khoảng 5,2 USD và 5 USD/m²/ tháng, tương đối ổn định trước sức ép cạnh tranh từ nguồn cung mới.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP.HCM, cho biết nguồn cung bất động sản công nghiệp năm nay dự kiến tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Loại hình này linh hoạt về diện tích và thời hạn thuê, đồng thời giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào hoạt động.

Tuy nhiên, khi nguồn cung gia tăng, giá thuê kho, xưởng xây sẵn được dự báo chỉ tăng khoảng 2-3% mỗi năm do áp lực cạnh tranh.

Theo bà Thanh, về dài hạn, thị trường sẽ được dẫn dắt bởi tiến độ các công trình giao thông trọng điểm và định hướng hình thành khu thương mại tự do. Sân bay Long Thành cùng các hành lang kinh tế dọc Vành đai 3, Vành đai 4 được kỳ vọng hình thành thêm những cực công nghiệp mới cho khu vực phía Nam.

Bích Trần - Nguyễn Đức