Hết thời 'lướt sóng' chung cư?

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thời cơ vàng của chiến lược "lướt sóng" chung cư có thể đang dần khép lại, nhường chỗ cho dòng tiền đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực.

Các tòa chung cư tại Khu đô thị Nam Thăng Long (phường Phú Thượng). Ảnh: Đỗ Tâm

Mặt bằng giá cao, dư địa thu hẹp

Khoảng 2 năm trở lại đây, giá chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất trên thị trường bất động sản. Giá căn hộ tại Hà Nội đã trải qua 8 quý tăng liên tiếp (kể từ quý II-2023), đưa mặt bằng giá sơ cấp lên khoảng 72 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, tăng tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này tiếp tục lan rộng sang năm 2025, đặc biệt tại các khu vực ven đô được hưởng lợi từ hạ tầng như Thanh Trì, Gia Lâm hay Hà Đông. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá từ 139% đến 158% so với đầu năm 2023, cho thấy sức nóng của phân khúc này.

Tuy nhiên, sau thời kỳ "phi mã", thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh nhịp độ. Báo cáo của đơn vị tư vấn bất động sản CBRE cho thấy đà tăng giá chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu chậm lại trong năm 2025, với mức tăng theo quý chỉ khoảng 3%, thấp nhất kể từ giữa năm 2023.

Theo các chuyên gia, khi giá nhà bị đẩy lên quá cao, biên lợi nhuận cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp. Nếu trước đây một căn hộ có thể tăng vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng mở bán thì hiện nay mức tăng này không còn dễ dàng. Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn cho rằng, giai đoạn vừa qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường căn hộ với kỳ vọng “lướt sóng”. Tuy nhiên, khi giá đã lên cao, thanh khoản phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, khiến tốc độ quay vòng vốn của nhà đầu tư chậm lại.

Thực tế thị trường cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì thanh khoản, trong khi nhiều dự án ở khu vực xa trung tâm hoặc giá cao bắt đầu gặp khó khăn trong giao dịch.

Không chỉ vậy, chi phí vốn đang trở thành yếu tố khiến các thương vụ đầu tư ngắn hạn thêm rủi ro. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để mua căn hộ với kỳ vọng bán nhanh để thu lợi. Tuy nhiên, khi lãi suất vay mua nhà tăng hoặc thời gian bán kéo dài, áp lực tài chính lập tức bộc lộ.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường hiện đã khác nhiều so với giai đoạn 2020-2022. Khi chi phí vốn tăng và tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ dòng tiền thay vì mua vào theo tâm lý đám đông. “Nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn sẽ chịu áp lực rất mạnh nếu không bán được sản phẩm đúng thời điểm. Trong bối cảnh này, chiến lược đầu tư ngắn hạn trở nên rủi ro hơn trước”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Hướng tới nhu cầu ở thực

Bên cạnh áp lực lãi vay, thị trường căn hộ còn đối mặt với làn sóng nguồn cung mới trong những năm tới. Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, giai đoạn 2026-2027 Hà Nội có thể đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, chủ yếu nằm ngoài khu vực trung tâm. Nguồn cung tăng mạnh có thể khiến cạnh tranh giữa các dự án trở nên gay gắt hơn, đặc biệt tại các khu vực vùng ven. Một số chuyên gia cho rằng điều này có thể tạo áp lực điều chỉnh giá tại những khu vực có hạ tầng chưa đồng bộ hoặc nguồn cung dồi dào.

Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho hay, sự gia tăng nguồn cung những năm tới sẽ giúp thị trường trở nên cân bằng hơn. Tuy nhiên, mức điều chỉnh giá nếu có sẽ không diễn ra đồng loạt.

Ở góc nhìn khác, nhiều chuyên gia cho rằng sự gia tăng nguồn cung cũng phản ánh quá trình chuyển dịch của thị trường. Các dự án căn hộ hiện nay ngày càng tập trung vào nhu cầu ở thực, với hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ, thay vì phục vụ chủ yếu cho đầu tư như trước. Thực tế thị trường cho thấy dòng tiền cũng đang dần thay đổi. Nếu giai đoạn trước nhà đầu tư thường mua căn hộ ngay khi dự án mở bán để chờ tăng giá thì hiện nay nhiều người chuyển sang chiến lược đầu tư dài hạn hoặc khai thác cho thuê. Theo khảo sát của các đơn vị môi giới, giao dịch bất động sản hiện nay đang tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi các loại hình mang tính đầu cơ như đất nền hoặc biệt thự nghỉ dưỡng có xu hướng giảm nhiệt.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn, trong khi những người có tầm nhìn dài hạn vẫn có cơ hội. Khi thị trường bước vào giai đoạn ổn định, lợi nhuận sẽ đến từ giá trị thực của tài sản và sự phát triển của hạ tầng.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia dự báo phân khúc chung cư vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong những năm tới nhờ nhu cầu ở thực lớn và quá trình đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá sẽ khó lặp lại giai đoạn nóng vừa qua.

Có thể nói, chung cư chưa hết thời, nhưng thời của những cơn sóng ngắn hạn có thể đã qua. Khi giá nhà ở mức cao, chi phí vốn tăng và nguồn cung ngày càng lớn, thị trường buộc phải chuyển sang trạng thái bền vững hơn. Điều này đồng nghĩa với việc cuộc chơi bất động sản đang thay đổi: Từ "lướt sóng" sang những khoản đầu tư dài hơi, nơi giá trị thực và khả năng khai thác mới là yếu tố quyết định.

Hồng Anh