Hạ tầng - lực đẩy cực mạnh cho thị trường bất động sản

Dòng tiền dịch chuyển mạnh vào tài sản giá trị thực

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, trong khi giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng. Đáng chú ý, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 tiệm cận giá thị trường, làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án khi giá đất chiếm khoảng 30% giá nhà. Cùng với đó là áp lực từ chi phí vật liệu, tài chính và nhân công. Từ khoảng tháng 3/2026, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá bán khoảng 2 - 5% do chi phí được kết chuyển dần vào giá thành.

Dù vậy, thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu suy giảm thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực khoảng 58%; phản ánh dòng tiền không rút khỏi bất động sản mà đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các khu vực có nhu cầu ở thực và hạ tầng rõ ràng. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, thị trường vẫn giữ được sức mua, dù có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới: ưu tiên giá trị thực và chiến lược dài hạn. Ảnh: VARS

Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong cấu trúc dòng tiền. Thay vì lan tỏa rộng như giai đoạn trước, dòng vốn đang tập trung vào các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng phát triển dài hạn. Các dự án nằm trong khu vực hưởng lợi từ các tuyến vành đai, metro hay cao tốc ghi nhận thanh khoản ổn định hơn so với mặt bằng chung.

Về tổng thể, thị trường không còn tăng nóng nhưng vẫn ổn định trên nền cầu thực, với xu hướng chuyển từ tăng trưởng chiều rộng sang chiều sâu, từ đầu cơ sang giá trị sử dụng thực, VARS IRE nhận định.

Hạ tầng và chuẩn mực ESG định hình chu kỳ dài hạn

Trong trung và dài hạn, VARS IRE cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng theo hướng chọn lọc khắt khe hơn thay vì mở rộng đại trà.

Động lực quan trọng đầu tiên đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở tháo gỡ các vướng mắc tồn tại mà còn tạo hành lang minh bạch cho các dự án mới, đồng thời đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với thị trường. Những chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch sẽ dần bị loại bỏ, trong khi các doanh nghiệp phát triển bài bản sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Bên cạnh đó, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường bất động sản. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới; đồng thời tái định vị giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp.

Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng; gấp 2,7 lần giai đoạn 2021 - 2025, hạ tầng sẽ trở thành lực đẩy rất mạnh cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ngoài ra, các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là mặt bằng lãi suất, tiếp tục ảnh hưởng mạnh đến thị trường. Lãi suất tác động trực tiếp đến chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong kịch bản lãi suất ổn định, niềm tin thị trường có thể cải thiện, qua đó hỗ trợ dòng tiền quay trở lại bất động sản theo hướng bền vững hơn. Ngược lại, nếu áp lực lãi suất kéo dài, dòng tiền sẽ duy trì trạng thái thận trọng và ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển từ đô thị đơn cực sang đa trung tâm; quá trình này diễn ra có định hướng, gắn với quy hoạch và hạ tầng, thay vì tự phát như trước. Các đô thị vệ tinh, đại đô thị và khu vực phát triển mới với kết nối thuận lợi sẽ trở thành điểm đến của dân cư và dòng vốn, góp phần phân bổ lại nguồn lực và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Song song với đó, các chuẩn mực phát triển mới đang dần định hình thị trường. Những tiêu chí liên quan đến môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng được chú trọng, không chỉ nâng cao giá trị dự án mà còn tăng khả năng thu hút dòng vốn. Xu hướng công trình xanh, không gian sống chất lượng và phát triển bền vững đang trở thành tiêu chuẩn mới.

Xét theo từng phân khúc, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực; đặc biệt là căn hộ tại đô thị lớn, vẫn sẽ dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2026 - 2030; đặc biệt tại vùng Thủ đô và TP. Hồ Chí Minh, do gắn chặt với nhu cầu ở thực. Ngược lại, các loại hình mang tính đầu cơ, nhất là ở khu vực thiếu hạ tầng và dân cư, sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức. Thị trường vì thế sẽ phân hóa rõ rệt hơn giữa các dự án và khu vực.

Trong bối cảnh này, VARS IRE lưu ý nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng và dài hạn hơn. Việc kiểm soát đòn bẩy tài chính là yếu tố then chốt; cần ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Lam Ngọc