Gỡ nút thắt thể chế đất đai, mở khóa nguồn lực cho tăng trưởng

Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN

Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật đất đai và các luật có liên quan, ra đời ngày 28/7/2026 chính là lời giải cho thực tiễn đó.

Nghị quyết khẳng định rõ: Đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực còn nhiều vướng mắc, dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí và tiêu cực. Các cơ chế từ quy hoạch, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, giá đất đến xử lý nhà đất công dôi dư... vẫn chưa thực sự được tháo gỡ triệt để.

Đánh giá thẳng thắn đó cho thấy việc tiếp tục chỉnh sửa luật là đòi hỏi khách quan. Nhìn từ yêu cầu phát triển, việc đặt vấn đề hoàn thiện một đạo luật vừa ban hành chính là biểu hiện của tư duy quản trị mới: Thể chế không chờ đến khi trở thành điểm nghẽn mới điều chỉnh, mà phải chủ động đi trước một bước để khơi thông nguồn lực, tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng "2 con số".

Tại Hội nghị toàn quốc quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 3 vào ngày 29/7, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh: “Hoàn thiện pháp luật đất đai phải giữ vững nguyên tắc sở hữu toàn dân, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là không gian sinh tồn và phát triển. Quản lý và sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, tăng cường niềm tin của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước”.

Cũng tại hội nghị, nhấn mạnh thêm về nền tảng pháp lý và trách nhiệm quản lý, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc khẳng định, Nghị quyết số 21-NQ/TW tiếp tục làm rõ vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách và thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra...

Từ nguyên tắc xuyên suốt đó, Nghị quyết lần này chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, đảm bảo cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất vào vùng bị thu hồi…

Chính sách mới này mang đến bước ngoặt về tư duy thu hồi đất. Sự chuyển dịch từ việc "chỉ tập trung bồi thường tài sản" sang "tái thiết toàn diện cuộc sống của người dân" với cam kết bảo đảm nơi ở mới, điều kiện sống cũng như sinh kế lâu dài là một hướng đi nhân văn và hiệu quả.

Sự đồng thuận của người dân chính là chìa khóa quyết định tốc độ giải phóng mặt bằng, rút ngắn chu kỳ đầu tư dự án. Cùng đó, việc kết hợp đồng bộ các công cụ thuế để chống găm giữ, bỏ hoang đất sẽ buộc các chủ sở hữu phải đưa đất vào khai thác, tạo ra giá trị liên tục cho xã hội.

Đặc biệt, việc cải cách chính sách đất đai nâng tầm trực tiếp sức hấp dẫn của môi trường đầu tư quốc gia. Trong cuộc đua thu hút đầu tư nước ngoài (FDI) thế hệ mới vào các ngành công nghệ cao, bán dẫn và chuyển đổi xanh, lợi thế không còn nằm ở nhân công rẻ hay ưu đãi thuế, mà ở tính dự báo của chính sách, tốc độ bàn giao mặt bằng sạch và sự minh bạch thủ tục. Một hệ thống quản lý đất đai nhất quán, hiện đại sẽ cắt giảm chi phí ẩn, củng cố niềm tin chiến lược và biến hạ tầng mặt bằng thành "chìa khóa vàng" đón dòng vốn chất lượng cao.

Một trong những nội dung đột phá trong định hướng cải cách lần này là yêu cầu Nhà nước trực tiếp điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, kiên quyết xóa bỏ cơ chế "nhiều giá". Đây không đơn thuần là một kỹ thuật định giá tài chính, mà là giải pháp căn cơ nhằm sửa chữa những méo mó trên thị trường tài nguyên trong hàng thập kỷ qua.

Thực tế cho thấy, khoảng cách lớn giữa giá đất giao dịch thực tế trên thị trường, giá kê khai thuế và giá đất do Nhà nước quy định đã sinh ra vô số hệ lụy tiêu cực. Một mặt, Nhà nước đứng trước nguy cơ thất thoát nguồn thu ngân sách; mặt khác, thị trường liên tục bị thao túng bởi các sóng đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng phi mã, xa rời giá trị sử dụng thực tế.

Do đó, mục tiêu của cải cách giá đất không phải là làm cho giá đất thấp bằng mọi giá, mà là xây dựng một cơ chế định giá phản ánh đúng giá trị thực, minh bạch và có khả năng dự báo. Doanh nghiệp sẵn sàng trả một mức chi phí hợp lý để có được sự ổn định và an toàn pháp lý cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.

Bởi khi đất đai biến thành kênh tích trữ tài sản mang lại lợi nhuận vượt trội so với sản xuất kinh doanh, dòng vốn xã hội sẽ bị hút lệch hướng. Hệ quả là chi phí mặt bằng sản xuất bị đẩy lên quá cao, làm suy giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp nội địa và trực tiếp hạn chế cơ hội sở hữu nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Định hướng mới sẽ giải quyết bài toán này bằng cách xây dựng hệ thống định giá dựa trên cơ sở dữ liệu tích hợp, kết nối đa ngành giữa quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, công chứng và giao dịch bất động sản. Đây là bước chuyển đổi mang tính cách mạng: Chuyển từ tư duy quản lý bằng thủ tục hành chính can thiệp trực tiếp sang phương thức quản trị bằng dữ liệu số minh bạch.

Trong nền kinh tế hiện đại, dữ liệu chính là thước đo của sự minh bạch; không có một cơ sở dữ liệu đất đai chuẩn xác, sẽ không thể có một thị trường vận hành hiệu quả và lành mạnh.

Yêu cầu công khai toàn diện thông tin quy hoạch, pháp lý, giá đất và tích hợp dữ liệu liên ngành (thuế, ngân hàng, công chứng)… được nêu ra tại Nghị quyết cũng sẽ giải quyết đúng nút thắt cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua.

Việc minh bạch hóa kết hợp với từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch và thanh toán không dùng tiền mặt sẽ xóa bỏ "vùng tối" đầu cơ và thao túng giá; chuyển từ quản trị hành chính sang quản trị bằng dữ liệu số giúp kiểm soát hiệu quả dòng tiền, thu ngân sách, theo dõi chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản… đồng thời bảo vệ người mua và lập lại trật tự thị trường, bảo đảm thị trường vận hành an toàn và bền vững.

Phát biểu Bế mạc Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV vào ngày 24/7, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển của quốc gia... Việc sửa luật phải đồng bộ, đúng, trúng, kịp thời; khơi thông nguồn lực nhưng không tư nhân hóa đất đai; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp…

Thông điệp mang tầm chiến lược trên đã khẳng định rõ, sửa Luật Đất đai không đơn thuần là việc điều chỉnh các văn bản kỹ thuật pháp lý. Đó là cuộc cải cách sâu rộng về phương thức phân bổ tài nguyên quốc gia.

Một chính sách đất đai thành công phải giải đồng thời phương trình 3 biến số: bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhân dân, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng cho doanh nghiệp và tối ưu hóa nguồn lực công cho Nhà nước.

Thách thức lớn nhất hiện nay nằm ở khâu tổ chức thực thi. Việc hoàn thiện luật mới chỉ là điều kiện cần; điều kiện đủ để chính sách đi vào cuộc sống là chất lượng của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tính chính xác của các phương pháp định giá và sự thống nhất, quyết liệt trong triển khai tại từng địa phương.

Chủ động hoàn thiện Luật Đất đai khẳng định tư duy quản trị hiện đại: Thể chế phải đi trước một bước để mở đường cho phát triển. Gỡ được nút thắt đất đai chính là mở ra không gian tăng trưởng mới, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, đưa tài nguyên đất đai thực sự trở thành động lực chiến lược cho sự phát triển bứt phá và bền vững của Việt Nam trong giai đoạn mới.

Thu Hằng (TTXVN)