Gỡ 'điểm nghẽn' định giá đất: Khơi thông nguồn lực từ sự thống nhất nhận thức và thực thi chính sách

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng khai mạc Tọa đàm

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Phát biểu khai mạc tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản và tài sản công có giá trị lớn nhất. Công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt, là căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, xác định nghĩa vụ tài chính, đấu giá quyền sử dụng đất và triển khai các dự án đầu tư phát triển.

Đồng chí cũng khẳng định, đối với khu vực miền Trung và Tây Nguyên, chủ đề Tọa đàm càng có ý nghĩa thiết thực khi đây là vùng có tốc độ phát triển nhanh về hạ tầng giao thông, đô thị, du lịch, kinh tế biển và các khu kinh tế ven biển, với nhiều dự án đầu tư quy mô lớn. Việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính về đất đai ngày càng quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.

Phó Tổng Kiểm toán nhà nước tin tưởng với sự tham gia của các đại biểu từ bộ, ngành Trung ương, địa phương và các chuyên gia trực tiếp làm công tác quản lý đất đai, tư vấn, thẩm định giá, Tọa đàm hôm nay sẽ tiếp tục nối tiếp thành công của Tọa đàm tại Hà Nội, đóng góp nhiều nội dung khoa học và thực tiễn, tạo nền tảng cho Tọa đàm khu vực phía Nam tại TP. Hồ Chí Minh, đồng thời hình thành hệ thống kiến nghị chất lượng để báo cáo các cơ quan có thẩm quyền tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật.

Phiên thảo luận thứ nhất tại Tọa đàm

Tọa đàm được tổ chức thành 2 phiên thảo luận, kết hợp giữa tham luận chuyên đề và trao đổi trực tiếp tại hội trường.

Trong đó, Phiên thứ nhất tập trung vào cơ sở pháp lý, thực tiễn thẩm định giá đất; tổ chức thẩm định giá đất, tài sản trên đất và vướng mắc của địa phương trong quá trình xác định giá đất. Phần thảo luận với sự tham dự của 5 đại biểu đến từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường; Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Khánh Hòa và TP Đà Nẵng; Công ty TNHH thẩm định giá MHD; KTNN khu vực VIII.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường tham luận tại Tọa đàm

Tại tọa đàm, đại diện cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trình bày các vấn đề xoay quanh cơ sở pháp lý và thực tiễn định giá đất. Theo đó, Thực hiện Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác định giá đất tại các địa phương đã có những chuyển biến quan trọng cả về cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện và phương thức xác định giá đất. Bên cạnh những thuận lợi, theo đại diện Cục Quản lý đất đai, trong quá trình triển khai thực hiện các quy định mới về giá đất vẫn còn phát sinh khó khăn, vướng mắc, nổi bật là việc thu thập thông tin đầu vào phục vụ định giá đất và chất lượng nguồn nhân lực làm công tác định giá đất.

Ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính tham luận tại Tọa đàm

Dưới góc độ quản lý nhà nước về giá, ông Phạm Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính đã có tham luận thực tiễn về công tác tổ chức thẩm định giá đất và tài sản trên đất, đồng thời nhận diện những khó khăn, vướng mắc từ góc độ quản lý ngành. Trong đó, nhấn mạnh đến các giải pháp trọng yếu như tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá và thẩm định giá theo hướng đồng bộ, thống nhất và phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể tham gia. Bên cạnh đó là xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản…

Ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở tài chính tỉnh Khánh Hòa trình bày tham luận tại Tọa đàm

Trình bày về những thực trạng, khó khăn vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện trong công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, Ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở tài chính tỉnh Khánh Hòa nhấn mạnh cơ sở dữ liệu thị trường chính là khó khăn lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất. Hiện nay, thông tin giao dịch trên thị trường chưa đầy đủ và chưa phản ánh đúng giá trị thực tế; nhiều hợp đồng chuyển nhượng vẫn kê khai thấp hơn giá giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ tài chính. Cơ sở dữ liệu giá đất chưa được cập nhật đồng bộ giữa các địa phương và chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá. Trong điều kiện thiếu dữ liệu chuẩn, việc lựa chọn tài sản so sánh và xác định các yếu tố điều chỉnh còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của đơn vị tư vấn và ý kiến của Hội đồng thẩm định. - Ông Lê Quốc Thành nhấn mạnh.

Các đại biểu trong phiên thảo luận thứ nhất

Khoảng trống dữ liệu và bài toán "hai giá"

Phiên thứ hai tập trung vào Công tác thu thập thông tin theo các phương pháp định giá đất; Thực tiễn công tác xác định giá đất, những vướng mắc khó khăn dưới góc nhìn của đơn vị tư vấn; Xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và góc nhìn từ KTNN.

Phần thảo luận với 5 đại biểu đến từ: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Sở Tài Chính tỉnh Gia Lai; Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đaklak; Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng.

Phiên thảo luận thứ hai tập trung vào Công tác thu thập thông tin theo các phương pháp định giá đất

Chia sẻ từ địa bàn có sự phân hóa mạnh, Ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai cho biết khâu thu thập thông tin đang là vướng mắc cốt lõi. Tại các xã miền núi, trong vòng 24 tháng hầu như không phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hay đất rừng sản xuất quy mô lớn, khiến việc áp dụng phương pháp so sánh gần như bất khả thi.

Ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai chia sẻ tại Tọa đàm

Đặc biệt, tình trạng "hai giá" trong hợp đồng công chứng vẫn diễn ra phổ biến; giá kê khai thường chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, không phản ánh đúng mặt bằng giao dịch thực tế.

Bên cạnh đó, các tổ chức tư vấn thẩm định giá - "mắt xích" đầu tiên – thu thập số liệu, phân tích thị trường và ban hành chứng thư định giá đất - cũng đang phải đối diện với áp lực và rủi ro pháp lý. Ông Phan Văn Vỹ, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá VALID, phân tích: Phương pháp thặng dư là công cụ tối ưu cho các dự án phát triển quy mô lớn, nhưng lại chứa đựng quá nhiều yếu tố mang tính "ước tính" và "giả định": Việc xác định giá bán bất động sản hình thành trong tương lai, tốc độ bán hàng, hay chi phí xây dựng rất dễ dẫn đến sai số. Khi có sự lệch pha giữa dự toán của tư vấn và thực tế hậu kiểm sau này, định giá viên sẽ đối diện rủi ro pháp lý.

Ông Phan Văn Vỹ, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá VALID trình bày tham luận tại Tọa đàm

Thông qua hoạt động kiểm toán, KTNN khu vực VIII cũng chỉ ra 5 vướng mắc phổ biến trong định giá đất hiện nay: Cơ sở dữ liệu phục vụ xác định giá đất còn chưa đầy đủ, đồng bộ; Nhiều dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp, kéo dài qua nhiều thời kỳ; Việc lựa chọn và giải trình thông tin đầu vào gặp khó khăn; Công tác xác định giá đất đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị và yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách về xác định giá đất.

Tuy nhiên, từ góc độ hoạt động kiểm toán, KTNN khu vực VIII nhấn mạnh, điều quan trọng không phải là tìm kiếm một mức giá đất duy nhất hay thay thế cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có được thực hiện trên cơ sở tuân thủ quy định của pháp luật, có đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không. Đây cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong hoạt động kiểm toán của KTNN đối với lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

Các diễn giả chia sẻ tình hình thực tế tại Tọa đàm

Phát biểu kết luận, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh: tọa đàm hôm nay là dịp để các địa phương đối thoại trực tiếp, đặt câu hỏi với các cơ quan ban hành quy định, từ đó hiểu rõ hơn về các chính sách hiện hành. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để địa phương phản ánh những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn, góp phần giúp các cơ quan hoạch định chính sách có những điều chỉnh kịp thời, sát thực hơn.

Đánh giá cao kết quả của tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho rằng, buổi tọa đàm không chỉ nêu lên vấn đề mà đã đi sâu phân tích nguyên nhân; không chỉ phản ánh khó khăn, vướng mắc mà còn cùng trao đổi, tìm hướng tháo gỡ; không nhìn nhận từ một góc độ riêng lẻ mà đã đặt phương pháp định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất trong mối quan hệ tổng thể giữa chính sách, tổ chức thực hiện, quản lý, nhu cầu phát triển, trách nhiệm giải trình và nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra, kiểm toán.

Theo kế hoạch, sau Tọa đàm tại Khánh Hòa, KTNN sẽ tiếp tục tổ chức 1 Tọa đàm về chủ đề này vào ngày 09/7 tại TP. Hồ Chí Minh.

Hoàng Long