Giá nhà có giảm trong thời gian tới?

Sức mua chững lại, mặt bằng giá vẫn neo cao

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn (thuộc đơn vị tư vấn, dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam), dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh chưa cho thấy dấu hiệu bước vào một chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng. Sức mua đang chững lại, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung ở các phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua ở thực vì vậy ngày càng rõ hơn. Nhu cầu nhà ở không mất đi, nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt khi nhiều sản phẩm mới có mức giá cao hơn khả năng tài chính của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thông tin từ Savills cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2026, tại TP Hồ Chí Minh có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 30 dự án căn hộ với 21.165 căn. Tuy nhiên, nguồn cung mới không phân bố đồng đều trong không gian đô thị. Khu vực thuộc tỉnh Bình Dương (trước đây) chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành.

Người dân tham quan dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: DŨNG MINH 

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, giá chung cư tăng mạnh từ năm 2024 và lập đỉnh vào cuối năm 2025. Bước sang 6 tháng đầu năm 2026, giá đã điều chỉnh giảm khoảng 7%. Dù vậy, mặt bằng chung vẫn cao hơn rất nhiều so với đầu năm 2023.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, nửa đầu năm 2026 giá tiếp tục tăng 3% so với cuối 2025. Với Đà Nẵng, sau giai đoạn ổn định năm 2023, giá bắt đầu tăng từ giữa năm 2024. Nửa đầu 2026 ghi nhận mức tăng 5% so với cuối 2025, cho thấy đà tăng vẫn tiếp diễn nhưng tốc độ đã chậm lại.

Nguyên nhân của việc nguồn cung tăng trong khi giao dịch bất động sản giảm, theo TS Nguyễn Văn Đính, do giá neo cao bởi chi phí đất đai, phát triển dự án cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán, dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người dân. Bên cạnh đó, tâm lý người mua thay đổi khi nguồn cung dồi dào, người mua không còn vội vã mà kéo dài thời gian tìm hiểu, so sánh các dự án và kỳ vọng giá sẽ giảm khi cạnh tranh gia tăng.

Ngoài ra còn có rào cản dòng vốn do chi phí vốn cao và điều kiện tín dụng chặt chẽ tạo áp lực kép. Việc giá bất động sản ở mức quá cao khiến khả năng sinh lời ngắn hạn kém hấp dẫn, rủi ro thanh khoản lớn. Các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng, dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường.

Đưa giá bất động sản về mức phù hợp với khả năng chi trả

Để đưa giá bất động sản về mức phù hợp với khả năng chi trả của thị trường, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần tái cơ cấu sản phẩm, chủ động giảm tỷ trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại hạng sang và cao cấp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa không khớp với nhu cầu thực.

Địa phương cần quyết liệt cắt giảm thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp. Đồng thời, điều chỉnh giá đất phù hợp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và đặc biệt khuyến khích các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê để cân bằng cơ cấu nguồn cung.

Cùng với đó, cần có các gói hỗ trợ vốn chuyên biệt với lãi suất hợp lý dành cho các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời, hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn tiếp cận vốn mua nhà. Minh bạch hóa dữ liệu, đẩy nhanh quá trình chuyển đổi số và gắn dữ liệu định danh cho hàng hóa bất động sản để cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi, kiểm soát và điều tiết thị trường. Có các công cụ, chế tài mạnh mẽ để ngăn chặn hiệu quả các hành vi tiêu cực, lũng đoạn, cố tình đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi.

 Một góc khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: DŨNG MINH

Một trong những yếu tố tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là đưa giá bán về mức hợp lý, đó là nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 910.933 căn, tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng. Trong đó, đã hoàn thành 363 dự án, quy mô 216.626 căn (tổng vốn đầu tư khoảng 200.076 tỷ đồng); đang triển khai xây dựng 293 dự án, quy mô 363.065 căn (tổng vốn đầu tư khoảng 335.327 tỷ đồng). Ngoài ra, 291 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 331.242 căn (tổng vốn đầu tư khoảng 305.935 tỷ đồng). Tính đến nay, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 91% so với mục tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Tại chương trình Thủ tướng Chính phủ đối thoại với thanh niên năm 2026 mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết, Chính phủ đang trình Quốc hội các dự án luật: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, sẽ có những giải pháp, cơ chế, chính sách hỗ trợ người trẻ thuê nhà, mua nhà với chi phí phù hợp mà không mất quá nhiều nguồn lực.

Thủ tướng nhấn mạnh, những cơ chế, chính sách tới đây về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê chắc chắn sẽ đi vào cuộc sống. Giá nhà ở, bất động sản, nhất là đối với phân khúc nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội sẽ được Chính phủ chỉ đạo để kiểm soát chặt chẽ và không để gia tăng những bất hợp lý mà đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho thế hệ trẻ.

MẠNH HƯNG