Ghi giá nhà thấp hơn thực tế để né thuế: Rủi ro pháp lý thuộc về ai?

Thời gian gần đây, hàng loạt vụ án liên quan đến hành vi “lách thuế” trong giao dịch bất động sản liên tiếp bị khởi tố, nhận được sự quan tâm lớn của dư luận.

Mới nhất, Công an tỉnh Thái Nguyên đã khởi tố hai môi giới bất động sản Lê Quang Chí và Đoàn Văn Quang để điều tra về tội Trốn thuế. Theo cáo buộc, từ năm 2024 đến nay, hai bị can góp vốn mua đất, tách nhiều thửa, xây nhà rồi chuyển nhượng, qua đó lợi dụng kẽ hở trong quản lý để trốn gần 500 triệu đồng tiền thuế và lệ phí liên quan đến hơn 10 căn nhà.

Trước đó, vào tháng 9/2023, một vụ việc tương tự cũng bị xử lý tại Quảng Nam. Lê Văn Thành bị khởi tố sau khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất với giá thực tế lên tới 21 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai 460 triệu đồng, gây thất thoát ngân sách nhà nước hơn 500 triệu đồng.

Vào năm 2020, TAND Khánh Hòa cũng đã tuyên y án sơ thẩm, giữ nguyên mức phạt 12 tháng cải tạo không giam giữ và 20 triệu đồng/người đối với vợ chồng luật sư Trần Vũ Hải về tội trốn thuế. Theo bản án, dù giao dịch mua bán nhà có giá thực tế hơn chục tỷ đồng nhưng các bên chỉ xác lập các hợp đồng chuyển nhượng với giá 1,8 tỷ đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Hai chị em bán nhà cho vợ chồng ông Hải cũng bị phạt 18 tháng cải tạo không giam giữ, 50 triệu đồng cùng về tội trốn thuế.

Những vụ án liên tiếp về hành vi kê khai “hai giá” trong giao dịch bất động sản cho thấy mức độ siết chặt của cơ quan chức năng đang ngày càng rõ rệt. Để phân tích sâu hơn về rủi ro pháp lý từ các giao dịch này, VietTimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SBLAW - người nhiều năm tư vấn các vụ tranh chấp và giao dịch bất động sản phức tạp.

Bẫy pháp lý kép từ kê khai giá thấp

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SBLAW

- Thưa luật sư, liên tiếp các vụ án gần đây cho thấy hành vi ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế trong giao dịch bất động sản đang bị xử lý ngày càng mạnh. Ông nhìn nhận xu hướng siết chặt này như thế nào?

- Đây là một xu hướng tất yếu và hoàn toàn có thể dự báo được. Trong nhiều năm qua, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế thường được gọi là “hợp đồng hai giá” hay “lách thuế kép” đã trở thành thông lệ ngầm trong thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là hành vi đó được pháp luật dung nhận, và thực tế hiện nay đang chứng minh điều ngược lại.

Nhà nước đang siết chặt quản lý ở nhiều tầng cùng lúc. Thứ nhất là về dữ liệu: Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia dựa trên giá giao dịch thực tế, thay vì chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi cơ sở dữ liệu này được vận hành đầy đủ, cơ quan thuế có công cụ định giá độc lập để đối chiếu với giá kê khai, bất kỳ sự chênh lệch bất thường nào đều trở thành dấu hiệu đáng ngờ.

Thứ hai là về cơ chế xác minh: Thông tư 80/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 21/2026/TT-BTC) và các quy trình kiểm tra thuế hiện hành cho phép cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình, cung cấp tài liệu chứng minh giá giao dịch thực tế, kể cả lịch sử chuyển tiền qua ngân hàng, tin nhắn thỏa thuận giá, hay hợp đồng đặt cọc.

Thứ ba là về chế tài: các vụ khởi tố gần đây, trong đó có vụ tại Thái Nguyên và Quảng Nam cho thấy cơ quan tố tụng đã sẵn sàng áp dụng Điều 200 Bộ luật Hình sự về tội trốn thuế ngay cả với cá nhân thực hiện giao dịch riêng lẻ, không chỉ với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chuyên nghiệp.

Việc kê khai giá thấp không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn làm méo mó dữ liệu thị trường, tạo bất bình đẳng giữa người tuân thủ và người trốn tránh nghĩa vụ, đồng thời tích lũy rủi ro pháp lý tiềm ẩn cho cả bên mua và bên bán. Thông điệp rõ ràng hiện nay là pháp luật không chỉ xử lý theo hành vi hình thức trong hợp đồng công chứng mà sẽ truy tìm thực chất giao dịch bất kể thời gian thực hiện.

- Nếu bên mua và bên bán cùng thỏa thuận ghi “hai giá” nhằm giảm nghĩa vụ thuế, khi bị phát hiện thì trách nhiệm pháp lý sẽ được xác định như thế nào - một bên hay cả hai bên cùng phải chịu trách nhiệm?

- Về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn quy định rõ: bên bán là người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế. Do đó, nếu kê khai giá thấp dẫn đến nộp thiếu thuế, bên bán trước tiên là người phải chịu nghĩa vụ truy thu số thuế còn thiếu, cộng tiền phạt chậm nộp và tiền phạt vi phạm hành chính. Mức phạt theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP có thể lên tới 3 lần số tiền thuế trốn.

Tuy nhiên, bên mua cũng không thoát khỏi trách nhiệm nếu chứng minh được sự thông đồng. Khi bên mua biết rõ việc kê khai giá thấp là để trốn thuế và vẫn chủ động tham gia (ký hợp đồng giá thấp, chuyển phần tiền chênh lệch ngoài hợp đồng), hành vi này có thể bị xem xét theo hướng đồng phạm trong tội trốn thuế theo Điều 200 BLHS 2015, hoặc ít nhất là vi phạm hành chính về kê khai sai trong hồ sơ thuế. Thực tiễn vụ tại Quảng Nam cho thấy cơ quan điều tra hoàn toàn có thể truy nguyên giao dịch ngược để làm rõ vai trò các bên.

- Với những giao dịch bất động sản đã diễn ra cách đây 5-10 năm, nếu hiện nay bị phát hiện kê khai giá thấp so với thực tế thì cơ chế xử lý sẽ ra sao?

- Về các giao dịch đã xảy ra từ 5-10 năm trước, vấn đề mấu chốt là thời hiệu. Theo Điều 137 Luật Quản lý thuế 2019 thời hiệu xử phạt (05 năm): Áp dụng cho hành vi trốn thuế (chưa đến mức hình sự) hoặc khai sai làm thiếu thuế, tăng tiền miễn/giảm/hoàn. Khi hết thời hiệu xử phạt: Người nộp thuế không bị phạt hành chính nhưng vẫn phải nộp đủ tiền thuế thiếu, trốn, chậm nộp... trong vòng 10 năm trở về trước tính từ ngày phát hiện. Trường hợp không đăng ký thuế: Phải nộp đủ toàn bộ tiền thuế thiếu, trốn và tiền chậm nộp cho toàn bộ thời gian trước đó (không giới hạn 10 năm) tính từ ngày phát hiện vi phạm.

Đối với hành vi cấu thành tội hình sự (trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn tái phạm), thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 27 BLHS có thể lên đến 10 năm. Nếu trong thời gian chờ hết thời hiệu, người đó lại phạm tội mới (có khung hình phạt cao nhất trên 01 năm tù) thì thời hiệu tính lại từ đầu. Điều này có nghĩa là một giao dịch kê khai giá thấp từ năm 2015-2016 trở lại đây hoàn toàn vẫn nằm trong phạm vi truy cứu pháp lý.

Người mua mới vẫn đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý dù không liên quan trực tiếp đến giao dịch “hai giá” 10 năm trước.

Rủi ro pháp lý chờ người mua mới

- Trường hợp một căn nhà từng được giao dịch theo hình thức “hai giá” cách đây khoảng 10 năm, đến nay, khi tiếp tục chuyển nhượng các bên vẫn giữ mức giá thấp trong hợp đồng. Vậy người mua sau có thể phải đối mặt với những rủi ro pháp lý nào, thưa ông?

- Người mua trong giao dịch mới dù không trực tiếp tham gia vào hành vi kê khai sai của giao dịch 10 năm trước vẫn đối mặt với ít nhất bốn nhóm rủi ro pháp lý đáng lo ngại.

Rủi ro thứ nhất là liên đới nghĩa vụ thuế của giao dịch cũ. Mặc dù nghĩa vụ thuế gốc thuộc về bên bán giao dịch 10 năm trước, nhưng nếu cơ quan thuế tiến hành kiểm tra dây chuyền lịch sử giao dịch của thửa đất (điều hoàn toàn có thể xảy ra khi nhà đất nằm trong vùng kiểm soát thuế tăng cường), người mua mới có thể bị triệu tập để làm chứng hoặc cung cấp hồ sơ, kéo theo nhiều phiền toái pháp lý và thời gian.

Rủi ro thứ hai là trực tiếp mang tính nghiêm trọng hơn: nếu người mua mới tiếp tục kê khai theo giá thấp trong hợp đồng mới, họ đang trực tiếp thực hiện hành vi kê khai sai trong giao dịch của chính mình. Không thể biện hộ rằng "giá hợp đồng cũ là bao nhiêu thì tôi giữ nguyên" thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đều được tính trên giá thực tế giao dịch, không phải giá kế thừa từ hợp đồng cũ.

Rủi ro thứ ba là tranh chấp dân sự khi giải quyết hậu quả. Nếu bên bán (người đã mua từ 10 năm trước) sau này bị truy thu thuế vì giao dịch cũ, họ có thể yêu cầu người mua mới hoàn trả một phần nghĩa vụ tài chính nếu trong hợp đồng mới có điều khoản "bên mua chịu mọi thuế phí". Đây là tranh chấp pháp lý phức tạp, tốn kém và khó lường.

Rủi ro thứ tư là rủi ro về tài sản thế chấp và pháp lý sở hữu. Trong trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện toàn bộ chuỗi giao dịch gian lận, không loại trừ khả năng tài sản bị phong tỏa hoặc áp dụng biện pháp tư pháp trong quá trình điều tra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sử dụng và khả năng chuyển nhượng tiếp theo của người mua mới.

- Trong thực tế, nhiều giao dịch thỏa thuận "bên mua chịu toàn bộ thuế, phí", kể cả thuế thu nhập cá nhân vốn thuộc trách nhiệm của bên bán. Thỏa thuận này có hợp pháp không?

- Về mặt dân sự, thỏa thuận "bên mua chịu toàn bộ thuế phí, kể cả thuế TNCN" hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc giữa hai bên theo nguyên tắc tự do hợp đồng quy định tại Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015. Bên mua và bên bán được quyền thỏa thuận về việc ai sẽ thực tế bỏ tiền ra nộp thuế TNCN - đây thuần túy là quan hệ kinh tế nội bộ giữa hai bên.

Tuy nhiên, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Quản lý thuế 2026, bên bán là "người nộp thuế" duy nhất được pháp luật xác định trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Dù bên mua có thực tế bỏ tiền nộp thay, cơ quan thuế vẫn nhìn nhận đó là bên bán thực hiện nghĩa vụ và nếu nộp thiếu, thiếu đúng, hoặc kê khai sai, bên bán vẫn là người chịu toàn bộ trách nhiệm hành chính và hình sự.

Hệ quả thực tiễn rất quan trọng: nếu bên mua đã nộp thuế TNCN thay theo thỏa thuận nhưng cơ quan thuế sau này phát hiện số thuế nộp thấp hơn thực tế (do giá kê khai thấp), cơ quan thuế sẽ truy thu phần thiếu từ bên bán không phải bên mua. Bên bán sau đó muốn đòi lại bên mua theo thỏa thuận hợp đồng thì phải khởi kiện dân sự, tốn kém và không chắc thắng. Ngoài ra, bên bán hoàn toàn không thể lấy lý do "bên mua chịu thuế theo thỏa thuận" để từ chối trách nhiệm hình sự nếu hành vi kê khai sai đủ yếu tố cấu thành tội trốn thuế.

"Tôi từng tư vấn nhiều trường hợp người mua sau khi xảy ra tranh chấp với bên bán đã không thể đòi lại phần tiền chênh lệch đáng kể vì không có chứng cứ hợp lệ", luật sư Nguyễn Thanh Hà chia sẻ.

- Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, tòa án thường căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng công chứng. Điều này có khiến người mua đối mặt nguy cơ mất phần tiền chênh lệch nếu không chứng minh được giá thực tế giao dịch?

- Đây là rủi ro pháp lý nghiêm trọng nhất mà người mua phải đối mặt khi tham gia giao dịch "hai giá", và thực tiễn xét xử cho thấy đây không phải là rủi ro lý thuyết.

Nguyên tắc chung của tố tụng dân sự Việt Nam là tòa án giải quyết tranh chấp dựa trên các tài liệu, chứng cứ mà các bên cung cấp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng là văn bản có giá trị chứng cứ cao nhất theo Điều 6 Luật Công chứng 2024, văn bản công chứng có hiệu lực chứng cứ, nội dung và chữ ký trong đó được suy đoán là đúng sự thật cho đến khi bị bác bỏ bằng chứng cứ khác theo trình tự luật định. Điều này có nghĩa là người mua muốn đòi lại phần tiền chênh lệch đã trả ngoài hợp đồng phải tự mình chứng minh số tiền đó tồn tại và đã được giao nhận.

Việc chứng minh này không hề đơn giản. Nếu phần tiền chênh lệch được trả bằng tiền mặt và không có bất kỳ biên lai, giấy xác nhận hay giao dịch ngân hàng nào, người mua hầu như không có cơ sở pháp lý để đòi lại. Ngay cả khi có bằng chứng về khoản tiền đó (ví dụ: chuyển khoản ngân hàng với nội dung "thanh toán phần chênh lệch mua nhà"), bên bán có thể lập luận đó là khoản vay mượn, đặt cọc, hay thanh toán dịch vụ khác và tòa án sẽ phải đánh giá toàn bộ chứng cứ.

Phức tạp hơn, trong một số trường hợp, người mua muốn chứng minh giá thực để đòi lại tiền chênh lệch sẽ vô tình tự thừa nhận hành vi tham gia kê khai sai trước cơ quan thuế tạo ra tình huống mà bất kỳ kết quả nào của vụ kiện cũng có thể gây bất lợi cho người mua. Đây chính là "bẫy pháp lý kép" của hợp đồng hai giá: người mua vừa có nguy cơ mất tiền dân sự, vừa có nguy cơ bị xử lý về thuế, và hai hướng giải quyết lại mâu thuẫn nhau.

Tôi từng tư vấn nhiều trường hợp người mua sau khi xảy ra tranh chấp với bên bán đã không thể đòi lại phần tiền chênh lệch đáng kể vì không có chứng cứ hợp lệ. Kết quả là họ vừa chịu thiệt hại tài sản, vừa phải đối mặt với rủi ro bị cơ quan thuế truy cứu nếu vụ tranh chấp bị công khai và thu hút sự chú ý của cơ quan chức năng.

- Từ góc độ pháp lý, ông có khuyến nghị gì để người dân hạn chế rủi ro về thuế và pháp lý khi thực hiện giao dịch bất động sản?

- Lời khuyên tốt nhất và duy nhất đúng đắn về mặt pháp lý là kê khai đúng giá giao dịch thực tế. Không có "kỹ thuật lách thuế hợp pháp" nào trong việc ghi giá thấp hơn thực tế, đó thuần túy là hành vi vi phạm pháp luật, và ranh giới giữa xử phạt hành chính và truy cứu hình sự ngày càng mỏng hơn.

Tuy nhiên, ngoài nguyên tắc cốt lõi đó, tôi có năm khuyến nghị cụ thể cho người dân khi tham gia giao dịch bất động sản trong bối cảnh pháp lý hiện nay.

Khuyến nghị thứ nhất là không ký bất kỳ hợp đồng nào có giá trị thấp hơn giá thực tế giao dịch. Nếu bên bán đề nghị kê khai thấp, người mua cần hiểu rằng rủi ro pháp lý không chỉ thuộc về bên bán mà có thể lan sang chính mình ở nhiều hình thức khác nhau. Từ chối và yêu cầu ghi đúng giá là bảo vệ quyền lợi của chính người mua, không phải là bất lợi.

Khuyến nghị thứ hai là thanh toán qua ngân hàng toàn bộ hoặc ít nhất là phần lớn số tiền giao dịch. Lịch sử chuyển khoản ngân hàng là bằng chứng thanh toán quan trọng nhất trong mọi tranh chấp dân sự liên quan đến bất động sản. Đây cũng là công cụ giúp người mua chứng minh giá thực tế nếu sau này phát sinh vấn đề với bên bán.

Khuyến nghị thứ ba là kiểm tra lịch sử giao dịch và nghĩa vụ thuế của bất động sản trước khi mua. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp xác nhận về tình trạng nợ thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất điều mà hoàn toàn có thể tra cứu tại cơ quan thuế địa phương và Văn phòng đăng ký đất đai. Một bất động sản có lịch sử kê khai giá bất thường là tín hiệu cần thẩm định kỹ lưỡng.

Khuyến nghị thứ tư là lưu ý kỹ lưỡng về điều khoản "bên mua chịu toàn bộ thuế phí" nếu có trong hợp đồng. Điều khoản này về bản chất có thể bảo vệ người mua về mặt dân sự nếu được thực hiện đúng giá, nhưng hoàn toàn không bảo vệ bên bán trước cơ quan thuế và cơ quan điều tra. Người mua cũng cần hiểu rằng việc họ nộp thuế TNCN thay bên bán sẽ bị tính vào thu nhập chịu thuế của bên bán theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, có nghĩa là cơ sở tính thuế thực tế sẽ cao hơn giá hợp đồng.

Khuyến nghị thứ năm là tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia tư vấn thuế độc lập trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản có giá trị lớn nào. Chi phí tư vấn pháp lý trước giao dịch luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí xử lý hậu quả tranh chấp, truy thu thuế, hay ứng phó với quy trình tố tụng. Trong bối cảnh pháp luật đang thắt chặt và các vụ khởi tố ngày càng nhiều như hiện nay, sự thận trọng này không còn là tùy chọn mà là yêu cầu tối thiểu của một giao dịch bất động sản an toàn.

- Xin cảm ơn ông!

Lệ Chi