Đất nền, chung cư 'hạ sốt': Ai gánh rủi ro, nhà đầu tư cá nhân còn cửa thoát?

Cơn "sốt đất" qua đi, thanh khoản gặp khó

Sau khi cơn sốt qua đi, một thực tế đang hiện hữu rõ nét trên thị trường bất động sản là tình trạng giá không giảm sâu nhưng thanh khoản lại suy yếu mạnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân sở hữu đất nền vùng ven hoặc căn hộ trung - cao cấp rơi vào cảnh “treo hàng” dài ngày, rao bán liên tục nhưng giao dịch không phát sinh.

Thực tế thị trường cho thấy một nghịch lý, giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc chung cư trung - cao cấp và đất nền vùng ven, vẫn neo ở mức cao, trong khi thanh khoản lại suy giảm mạnh. Trên nhiều diễn đàn bất động sản, không ít nhà đầu tư cá nhân chia sẻ tình trạng rao bán căn hộ, lô đất suốt cả tháng nhưng không có giao dịch, dù đã giảm giá so với thời điểm chào bán ban đầu.

Trên nhiều diễn đàn bất động sản, không ít nhà đầu tư cá nhân chia sẻ tình trạng rao bán căn hộ, lô đất suốt cả tháng nhưng không có giao dịch, dù đã giảm giá so với thời điểm chào bán ban đầu.

Khảo sát trên các diễn đàn, hội nhóm bất động sản và các nền tảng rao bán trực tuyến cho thấy, không khó để bắt gặp những tiêu đề như “cần tiền ra gấp”, “chấp nhận giảm giá so với xung quanh”, “bán cắt lợi nhuận” xuất hiện. Tuy nhiên, lượng người hỏi mua thực tế lại rất hạn chế. Không ít tin rao được đăng đi đăng lại trong nhiều tháng, nhưng chỉ dừng ở mức tham khảo giá.

Tại một số dự án chung cư trung - cao cấp ở Hà Nội và vùng ven TP.HCM, người bán sẵn sàng điều chỉnh giá giảm so với mặt bằng chào bán xung quanh, kèm theo các cam kết hỗ trợ thủ tục, sang tên nhanh, song vẫn khó tìm được người mua phù hợp. Ở phân khúc đất nền tỉnh lẻ, nhiều lô đất từng được mua với kỳ vọng tăng giá mạnh nay được rao bán thấp hơn mức đỉnh, nhưng thanh khoản hầu như không cải thiện. Nghịch lý phổ biến là giá vẫn cao, song sức mua thực tế đã suy yếu rõ rệt.

Nhận định về bối cảnh này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Theo bà Giang Huỳnh, xu hướng phân hóa khiến những sản phẩm được mua với mục tiêu đầu tư ngắn hạn, đặc biệt ở các khu vực xa trung tâm hoặc thiếu nhu cầu ở thực, ngày càng khó tìm đầu ra.

Không ít tin rao được đăng đi đăng lại trong nhiều tháng, nhưng chỉ dừng ở mức tham khảo giá.

Còn bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội năm 2026 được kỳ vọng có khoảng 33.000 căn hộ mới, gần tương đương lượng mở bán năm 2025. Nguồn cung gia tăng, nhất là từ các dự án quy mô lớn tại khu vực Văn Giang cùng các dự án nội thành có giá bán cao, sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá sơ cấp. Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào, khiến nhiều nhà đầu tư mua ở vùng giá cao khó xoay vòng vốn trong ngắn hạn.

Thoát hàng thế nào khi người mua không mặn mà?

Không chỉ chịu sức ép từ nguồn cung mới, nhà đầu tư cá nhân còn đối mặt với bài toán khó hơn: tâm lý người mua đã thay đổi rõ rệt. Khi kỳ vọng tăng giá nhanh không còn, người mua trở nên thận trọng, cân nhắc kỹ khả năng sinh lời và giá trị sử dụng thực tế của bất động sản trước khi xuống tiền.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm kéo dài ở một số phân khúc, cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng đẩy giá bán lên cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Khi mặt bằng giá tăng, thị trường vẫn có giao dịch nhất định, song điều này tiềm ẩn nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa cục bộ. Cụ thể, nếu giá bị đẩy lên quá cao, hoạt động mua đi bán lại ở phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dần thu hẹp, thanh khoản đi ngang, trong khi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực tại các phân khúc thấp hơn lại không có sản phẩm phù hợp để tiếp cận.

Theo ông Kiệt, đây là kịch bản bất lợi cho thị trường bất động sản cao cấp và hoàn toàn có thể xảy ra. Khi đó, người mua không nhìn thấy dư địa sinh lời để xuống tiền, còn người bán lại không sẵn sàng hạ giá vì cho rằng mức lợi nhuận không đạt kỳ vọng; hệ quả là tài sản được rao bán nhưng khó phát sinh giao dịch. Thị trường hiện chưa rơi vào kịch bản xấu nhất, song nếu xu hướng tiếp tục neo giá cao trong khi nguồn cung không được cải thiện, nguy cơ bão hòa cục bộ là điều không thể loại trừ.

Trong bối cảnh đó, con đường “thoát hàng” của nhà đầu tư cá nhân không còn dễ dàng như giai đoạn trước. Việc tiếp tục giữ kỳ vọng lợi nhuận cao có thể khiến thời gian chôn vốn kéo dài, gia tăng áp lực tài chính. Ngược lại, chấp nhận điều chỉnh giá, tái cơ cấu danh mục hoặc kéo dài thời gian nắm giữ để chờ chu kỳ phù hợp hơn đang được xem là những lựa chọn thực tế hơn, thay vì rơi vào thế bị động khi thị trường ngày càng phân hóa.

Ánh Phương/VOV.VN