Cho thuê bất động sản, bán hàng đa cấp khai thuế thế nào?

Các quy định về thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản hay hoạt động đại lý xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp đang được thiết kế theo hướng tách biệt, với cách tính thuế và cơ chế kê khai khác nhau.

Hoạt động cho thuê bất động sản

Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân phải kê khai riêng hoạt động này, không gộp chung với hoạt động kinh doanh thông thường. Các hoạt động cho thuê tài sản khác không phải là bất động sản thì thực hiện kê khai theo mẫu 01/CNKD cùng với hoạt động kinh doanh thông thường.

Hoạt động cho thuê bất động sản phải được kê khai riêng, không gộp chung với hoạt động kinh doanh thông thường. Ảnh: Hoàng Anh

Về nghĩa vụ thuế, thuế giá trị gia tăng được tính bằng 5% trên doanh thu, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 5% trên doanh thu.

Tuy nhiên, đối với thuế thu nhập cá nhân, pháp luật có quy định, nếu doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống trong năm thì không phải nộp thuế. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê, cá nhân được lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ, nhưng tổng mức giảm trừ tối đa chỉ là 500 triệu đồng trong năm.

Trường hợp cá nhân tự kê khai, hồ sơ khai thuế gồm: tờ khai mẫu số 01/BĐS; phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản mẫu số 01/BK-BĐS.

Cá nhân được lựa chọn một trong hai cách kê khai. Một là khai hai lần trong năm (lần thứ nhất chậm nhất vào ngày 31/7, lần thứ hai chậm nhất vào ngày 31/1 của năm sau). Hai là khai 1 lần theo năm (hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo).

Trường hợp bên thuê là tổ chức và thực hiện khai thay, nộp thay cho cá nhân cho thuê bất động sản thì trong hợp đồng thuê phải thỏa thuận rõ việc bên thuê là người khai thay, nộp thay. Khi đó hồ sơ khai thuế gồm: tờ khai mẫu số 01/TCKT, phụ lục bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản mẫu số 02/BK-KTBĐS.

Ngoài ra cần lưu ý quy định chuyển tiếp. Đối với các hợp đồng cho thuê nhà kéo dài từ năm cũ sang năm 2026, nếu còn thời hạn trên 6 tháng và trước đó đã nộp thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân được điều chỉnh phần doanh thu của năm 2026, kê khai theo mẫu số 01/BĐS và được áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng theo quy định.

Đại lý xổ số, bảo hiểm, bán hàng đa cấp

Đối với các hoạt động như đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, bán hàng đa cấp, nghĩa vụ thuế được thực hiện theo cơ chế riêng.

Về thuế giá trị gia tăng, các hoạt động này không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

Về thuế thu nhập cá nhân, thuế được tính theo thuế suất 5% trên tiền hoa hồng hoặc tiền thưởng. Thuế thu nhập cá nhân chỉ phát sinh khi tổng thu nhập từ hoạt động này trong năm vượt 500 triệu đồng.

Về khai thuế, thông thường công ty xổ số, công ty bảo hiểm hoặc doanh nghiệp bán hàng đa cấp sẽ khấu trừ và nộp thay thuế cho cá nhân. Hồ sơ khai thay sử dụng mẫu số 01/XSBHĐC. Trường hợp cá nhân tự kê khai thì thực hiện theo mẫu 01 CNKD hoặc mẫu số 01 TKN-CNKD tùy từng trường hợp cụ thể.

Lam Anh