Cho em trai mượn sổ đỏ bảo lãnh vay 4,9 tỷ, hơn 11 năm sau 'đội' lên gần 16 tỷ

Từ khoản vay 4,9 tỷ đến nghĩa vụ trả nợ gần 16 tỷ

Năm 2011, Công ty M. ký hợp đồng tín dụng với một ngân hàng thương mại để vay 4,9 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn hoạt động trong lĩnh vực may mặc.

Khoản vay được ngân hàng giải ngân thành 7 đợt, lãi suất dao động từ 23-24%/năm. Để bảo đảm khoản vay, doanh nghiệp không dùng tài sản của mình mà nhờ hai gia đình người thân thế chấp quyền sử dụng đất.

Một trong hai người bảo lãnh là ông Nguyễn Trọng T., anh ruột của giám đốc công ty. Gia đình ông thế chấp quyền sử dụng thửa đất rộng 324m2 tại huyện Hoài Đức (cũ), Hà Nội để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tối đa 1,5 tỷ đồng.

Gia đình ông Nguyễn Duy Y. cũng đồng ý thế chấp quyền sử dụng thửa đất rộng 678m2 để bảo đảm cho phần còn lại của khoản vay, với giá trị tối đa 3,4 tỷ đồng.

Sau khi được giải ngân, doanh nghiệp chỉ trả được hơn 242 triệu đồng tiền gốc và gần 549 triệu đồng tiền lãi rồi thua lỗ, mất khả năng thanh toán.

Khoản vay 4,9 tỷ đồng để kinh doanh may mặc "đội" lên gần 16 tỷ sau hơn 10 năm. Ảnh minh họa: Thái An

Đến đầu năm 2012, công ty vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Sau nhiều lần đôn đốc không thành, hơn 11 năm sau ngân hàng mới khởi kiện yêu cầu doanh nghiệp thanh toán toàn bộ khoản nợ. Tính đến thời điểm khởi kiện, dư nợ gốc còn hơn 4,65 tỷ đồng, trong khi tiền lãi trong hạn và quá hạn đã lên tới hơn 10,9 tỷ đồng, nâng tổng nghĩa vụ phải trả lên gần 16 tỷ đồng.

Doanh nghiệp thừa nhận khoản nợ và cho biết do kinh doanh thua lỗ nên không còn khả năng trả ngay, mong ngân hàng xem xét miễn, giảm lãi để có điều kiện trả dần.

Hai gia đình thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay cũng không phản đối việc xử lý tài sản nếu doanh nghiệp không trả được nợ. Tuy nhiên, họ đề nghị khi xử lý tài sản bảo đảm, chỉ quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp; giá trị nhà ở, công trình và cây cối trên đất phải được xác định để hoàn trả cho chủ sở hữu.

Tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần

Trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc hai thửa đất được dùng để bảo đảm khoản vay.

Kết quả cho thấy diện tích thực tế của các thửa đất đều nhỏ hơn so với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, phần diện tích được ghi là đất làm kinh tế gia đình trên giấy chứng nhận không xác định được vị trí trên thực địa.

Theo xác nhận của UBND xã, phần đất này không nằm trong các thửa đất đang quản lý, sử dụng và cũng không xác định được số thửa, tờ bản đồ hay vị trí cụ thể. UBND huyện cũng cho biết không còn lưu hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1992 đối với hai trường hợp này.

Từ đó, tòa án xác định không có căn cứ để xác định vị trí phần đất làm kinh tế gia đình nên tuyên vô hiệu một phần hai hợp đồng thế chấp đối với diện tích đất này.

Theo Tòa án nhân dân TP Hà Nội, Công ty M. phải thanh toán cho ngân hàng hơn 15,9 tỷ đồng, gồm nợ gốc hơn 4,65 tỷ đồng, lãi trong hạn hơn 138 triệu đồng và lãi quá hạn hơn 11,1 tỷ đồng tính đến ngày 29/9/2023. Sau thời điểm này, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục trả lãi phát sinh cho đến khi thanh toán hết khoản nợ.

Nếu công ty không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý hai tài sản thế chấp theo diện tích đất thực tế, không bao gồm phần đất làm kinh tế gia đình bị tuyên vô hiệu.

Đối với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, tòa ghi nhận các bên chỉ thế chấp quyền sử dụng đất, không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, khi xử lý tài sản bảo đảm, cơ quan thi hành án phải định giá nhà, công trình trên đất để hoàn trả giá trị cho chủ sở hữu.

Tòa cũng xác định, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản lớn hơn khoản nợ thì phần còn lại phải trả cho bên thế chấp. Ngược lại, nếu phát mại toàn bộ tài sản vẫn không đủ thanh toán, Công ty M. vẫn phải tiếp tục trả phần nợ còn thiếu cho ngân hàng.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngân hàng kháng cáo, đề nghị tòa tiếp tục làm rõ phần đất làm kinh tế gia đình vì cho rằng nếu xác định được vị trí thì vẫn có thể xử lý để thu hồi nợ. Trong khi đó, ông Y. cho rằng gia đình chỉ cho mượn sổ đỏ để bảo lãnh, không được hưởng lợi từ khoản vay nên không đồng ý việc phát mại tài sản.

Tuy nhiên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định UBND xã không xác định được vị trí phần đất làm kinh tế gia đình, còn ngân hàng khi nhận tài sản bảo đảm đã được bộ phận thẩm định lưu ý phải yêu cầu bản vẽ hiện trạng nhưng không thực hiện. Đây là thiếu sót trong quá trình thẩm định tài sản của ngân hàng.

Đối với ông Y., tòa cho rằng việc tự nguyện ký hợp đồng thế chấp, hợp đồng đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên việc cho rằng chỉ cho mượn sổ đỏ không làm phát sinh căn cứ để hủy giao dịch.

Do đó, Tòa án nhân dân TP Hà Nội quyết định không chấp nhận kháng cáo của cả ngân hàng và ông Nguyễn Duy Y., giữ nguyên việc xử lý tài sản theo diện tích thực tế, đồng thời tuyên các bên có quyền khởi kiện bằng vụ án khác nếu có yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của phần hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.

Nguyễn Lê