Chờ đợi gì vào bất động sản trong nửa cuối năm?

Các chuyên gia đều có chung nhận định, nửa cuối năm sẽ chưa phải thời điểm xuất hiện những cơn sốt mới, nhưng lại mở ra quá trình tái định hình thị trường theo hướng thực chất hơn, với sự phân hóa mạnh giữa những sản phẩm có giá trị thực và những tài sản được định giá chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ.

Thanh khoản vẫn là bài toán lớn

Điều được quan tâm nhất hiện nay là giá bất động sản sẽ diễn biến ra sao trong nửa cuối năm 2026. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng xuất hiện một đợt giảm giá sâu trên toàn thị trường là rất thấp.

Nguyên nhân đến từ việc các yếu tố cấu thành giá thành như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công, hạ tầng và chi phí vốn đều vẫn ở mức cao. Thay vì giảm giá đồng loạt, thị trường đang chuyển sang cơ chế cạnh tranh mới.

Khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, nguồn cung sẽ cải thiện đáng kể. Điều này khiến doanh nghiệp không còn dễ tăng giá theo kỳ vọng, mà buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích, chính sách bán hàng và năng lực triển khai dự án.

Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt và hệ sinh thái hoàn chỉnh vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị. Trong khi đó, các dự án thiếu lợi thế sẽ phải tăng ưu đãi, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận để kích cầu.

Thị trường bất động sản nửa cuối năm được dự báo hồi phục nhưng có chọn lọc.

Nếu giá bán chưa giảm mạnh thì thanh khoản lại đang phản ánh rõ sự thận trọng của dòng tiền. Theo OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn nhiều so với mức trên 80% cùng kỳ năm 2025. Người mua không rời bỏ thị trường nhưng đã thay đổi cách tiếp cận.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn rất lớn, song người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về giá bán, năng lực tài chính cũng như triển vọng tăng giá của từng dự án trước khi quyết định xuống tiền.

Trong khi đó, Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhận định áp lực lãi suất cao cùng nguồn cung gia tăng sẽ tiếp tục khiến thị trường duy trì trạng thái trầm lắng trong những tháng cuối năm.

Ngay cả khi nhiều chủ đầu tư triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 7-8% trong hai năm đầu, sức cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt bởi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Điều đó cho thấy bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là khả năng hấp thụ của dòng tiền.

Áp lực cắt lỗ chưa kết thúc

Một trong những hiện tượng đáng chú ý từ đầu năm là làn sóng rao bán cắt lỗ xuất hiện tại nhiều dự án căn hộ.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm phải bán giảm giá chủ yếu là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Khi các khoản vay hết thời gian ân hạn, đồng thời lãi suất tăng lên, áp lực trả cả gốc lẫn lãi buộc nhiều người phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư từng mua theo tâm lý FOMO với kỳ vọng lướt sóng nhanh, nay phải chấp nhận bán ra khi thị trường không còn thuận lợi.

Theo dự báo của bà Miền, hiện tượng trên có thể còn tiếp diễn trong thời gian tới khi nhiều khoản vay tiếp tục bước vào kỳ thanh toán.

Tuy nhiên, áp lực cắt lỗ sẽ không diễn ra trên toàn thị trường mà chủ yếu tập trung ở những nhà đầu tư có tài chính yếu, sử dụng vốn vay lớn hoặc sở hữu các sản phẩm kém thanh khoản.

Dù thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh, nhiều yếu tố nền tảng lại cho thấy triển vọng tích cực trong trung và dài hạn, với loạt động lực từ kinh tế vĩ mô như đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông, mở rộng đô thị, phát triển công nghiệp...

Song song với đó, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một số nút thắt kéo dài nhiều năm, giúp nguồn cung được cải thiện cả về số lượng lẫn chất lượng.

Đặc biệt, nếu những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê được triển khai đúng tiến độ, cơ cấu nguồn cung sẽ trở nên cân bằng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng.

Theo đó, cơ hội đầu tư không biến mất mà đang thay đổi. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết giá bất động sản Hà Nội đã bước vào xu hướng điều chỉnh khá rõ từ cuối năm 2025, trong đó chung cư là phân khúc giảm mạnh nhất do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới và thị trường cho thuê.

Tuy nhiên, mức giảm không diễn ra đồng đều. Các dự án trung tâm, có cộng đồng cư dân ổn định và nguồn cung hạn chế chỉ điều chỉnh nhẹ, trong khi những dự án phát triển trong giai đoạn sốt nóng chịu áp lực giảm lớn hơn.

Vì vậy, đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và xác định chiến lược nắm giữ dài hạn. Thay vì chạy theo sóng ngắn, nhà đầu tư cần tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng phát triển của khu vực.

Nhìn tổng thể, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ không chứng kiến những cơn sốt đất hay làn sóng tăng giá diện rộng như các chu kỳ trước. Thay vào đó, thị trường sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Dòng tiền sẽ hướng nhiều hơn vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí gắn với các cực tăng trưởng mới, khả năng khai thác kinh doanh và giá trị sử dụng thực.

Hưng Nguyên