Bộ trả lời việc mua bán đất bằng giấy viết tay từ 1993 có bị phạt khi làm sổ đỏ

Công dân phản ánh, trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu, một số hồ sơ có giấy tờ viết tay về mua bán, tặng cho đất có chữ ký của các bên, được lập từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

Theo Nghị định 151/2025, những giấy tờ này có thể được sử dụng làm căn cứ xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất ổn định trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Từ đó, công dân đặt câu hỏi: những giấy tờ viết tay này có được xem là “hợp đồng đã ký” để xác định số lợi bất hợp pháp khi xử phạt hành vi chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo Nghị định 123/2024 hay không?

Người dân làm thủ tục về đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Ảnh: Hồng Khanh

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo nội dung (ii), điểm b2, Mục 3, Phần II, Phần C của Nghị định 151/2025, giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15/10/1993 trở về sau là một trong các căn cứ để xác định nguồn gốc sử dụng đất, việc sử dụng đất ổn định đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, Bộ nhấn mạnh, quy định này không phải là quy định xác định giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Điều 17 Nghị định 123/2024 quy định việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả.

Theo Điều 3 Nghị định 123/2024, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 2 năm.

Đối với hành vi quy định tại Điều 17, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm được xác định là thời điểm các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết. Thời hiệu 2 năm được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ hồ sơ, tài liệu và tình tiết cụ thể của từng trường hợp để xác định việc chuyển quyền tại thời điểm thực hiện có thuộc trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện hay không; xác định chủ thể vi phạm, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm và thời hiệu xử phạt để áp dụng Điều 17 Nghị định số 123/2024 khi xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Tại điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị định số 123/2024 quy định việc xác định số lợi bất hợp pháp đối với hành vi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện căn cứ vào giá trị chuyển nhượng, góp vốn thực tế theo hợp đồng đã ký, nhưng không thấp hơn giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Nghị định 123/2024 không quy định mọi giấy tờ viết tay về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên đều mặc nhiên được xem là “hợp đồng đã ký” để xác định số lợi bất hợp pháp.

Theo đó, việc xác định phải căn cứ nội dung của giấy tờ, tài liệu cụ thể. Trường hợp giấy tờ viết tay thể hiện được sự thỏa thuận của các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác định được đối tượng chuyển nhượng, giá trị chuyển nhượng và có chữ ký của các bên thì giấy tờ đó là tài liệu để cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác định nội dung giao dịch và giá trị chuyển nhượng thực tế.

Hồng Khanh