Bất động sản vào guồng sàng lọc

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu xuất hiện những chuyển động mới. Dù vẫn có các dự án duy trì thanh khoản tốt, sự phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong các đợt tăng “nóng”.

VARS nhận định, sự phân hóa này gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường. Việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh trong nhiều năm qua đã tạo ra chuyển biến căn bản cho BĐS.

Qua đó, gia tăng giá trị tài sản, mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án dịch chuyển ra khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh – nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn. Riêng năm 2025, cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.

Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch.

Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung khi khoảng 1.000 dự án được giải quyết khó khăn và triển khai trở lại, cùng với nhiều dự án mới quy mô lớn nhanh chóng được phê duyệt. Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn. Mặt bằng giá duy trì ở mức cao, song thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.

Trong bối cảnh giá BĐS, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn tiếp tục tạo áp lực, đối tượng tham gia thị trường dần thu hẹp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn, còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như trước. Các chiến lược lướt sóng dựa trên hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác và quản trị rủi ro.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá BĐS khó tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm, do nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao; những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn tăng.

Để thị trường phục hồi bền vững, VARS nhấn mạnh vai trò điều hành của cơ quan quản lý Nhà nước. Trong đó, cần nâng cao năng lực thực thi chính sách ở cấp địa phương, sớm tháo gỡ nút thắt về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, đồng thời điều hành tín dụng và lãi suất theo hướng thận trọng, có chọn lọc. Việc kiểm soát tín dụng BĐS cần nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây “sốc” cho thị trường, bởi nếu mặt bằng lãi suất tăng quá cao, không chỉ BĐS mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

Thu An