Bất động sản 'nguội' đầu năm 2026: Do Tết Nguyên đán hay áp lực lãi suất?

Lãi suất tăng gây áp lực lên thị trường bất động sản đầu năm 2026. Ảnh: Hoàng Anh.

Thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang ghi nhận sự chững lại cả về nguồn cung và thanh khoản. Dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong tháng đầu tiên của năm mới, mức độ quan tâm và lượng tin đăng trên toàn thị trường có sự sụt giảm rõ nét so với tháng 12/2025.

Nguyên nhân chính được xác định là do 'hiệu ứng' Tết Nguyên đán, khiến dòng tiền và tâm lý người mua có sự chững lại tạm thời để chuẩn bị cho kỳ nghỉ lễ dài ngày.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2025, chỉ số thị trường vẫn duy trì ở mức cao, do thị trường trong năm vừa qua đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, một điểm nhấn rõ nét nhất của thị trường đầu năm 2026 là sự lên ngôi của phân khúc cho thuê. Tại Hà Nội, phân khúc cho thuê đang vượt trội hơn bán cả về cung và cầu. Trong khi lượng quan tâm đến bất động sản bán chỉ tăng 23%, thị bất động sản cho thuê đã tăng 31% trong tháng 1/2026 so với cùng kỳ năm 2025.

Về lượng tin đăng, bất động sản cho thuê tăng đến 42%, gấp đôi so với lượng tin đăng bất động sản bán trong tháng 1 so với cùng kỳ. Nhà riêng và phòng trọ là hai loại hình dẫn đầu về nhu cầu thuê.

Tương tự, tại TP. HCM, mức độ quan tâm đến phòng trọ cho thuê tăng đột biến tới 130% và chung cư tăng 52% so với tháng 1/2025.

Trong tháng đầu tiên của năm mới 2026, mức độ quan tâm và lượng tin đăng trên toàn thị trường có sự sụt giảm rõ nét so với tháng 12/2025. Nguồn: PropertyGuru Việt Nam.

Sự chuyển dịch nhu cầu sang phân khúc cho thuê, trong khi bất động sản bán đang điều chỉnh giảm cho thấy xu hướng điều chỉnh của thị trường, nhất là trong bối cảnh áp lực từ lãi suất cho vay mua nhà tăng cao gây ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân.

Với mức lãi suất ưu đãi thấp nhất từ 9,6%/năm và thực tế có nơi lên đến gần 14%/năm, việc sở hữu nhà qua đòn bẩy tài chính trở nên rất áp lực đối với người dân. Điều này buộc nhiều người phải chuyển từ ý định mua nhà sang thuê nhà để giảm bớt gánh nặng tài chính.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên Tập đoàn PropertyGuru, sau các đợt điều chỉnh lãi suất, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, đặc biệt trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến mức độ quan tâm của thị trường quay đầu giảm trong đầu năm 2026.

Mặt khác, trong khi lãi suất tăng, giá rao bán các loại hình như chung cư và đất nền vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt mà tiếp tục giữ đà tăng trưởng. Giá đất nền đã tăng 187% so với quý I/2023, theo sau là giá chung cư tăng 175% và giá nhà riêng tăng 130%.

Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người lao động, thanh khoản bất động sản bán tất yếu sẽ giảm sút. Thay vào đó, phân khúc cho thuê sẽ trở thành lựa chọn thay thế khả thi nhất với phần đông khách hàng của thị trường.

Tuy nhiên, dù lãi suất khó quay lại giai đoạn rẻ kéo dài, nhưng tác động đến thị trường sẽ không còn mang tính cú sốc như năm 2022.

Thay vào đó, theo ông Tuấn, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm pháp lý rõ ràng, có dòng tiền, khả năng khai thác thực và các chủ đầu tư uy tín, dự án phát triển bài bản.

Sức hút dài hạn từ triển vọng kinh tế

Dù có sự điều chỉnh ngắn hạn, thị trường bất động sản năm 2026 vẫn nhận được những tín hiệu cực kỳ tích cực từ nền tảng kinh tế vĩ mô.

Theo đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tháng 1/2026 tăng mạnh 21%; dòng vốn FDI thực hiện đạt 1,7 tỷ USD (tăng 11,3%), số doanh nghiệp thành lập mới hoặc quay lại hoạt động tăng tới 45,6% so với cùng kỳ 2025.

Bên cạnh đó, sự phục hồi của ngành du lịch với hơn 21 triệu lượt khách quốc tế (tăng 20% so với năm 2024) cũng là tín hiệu tích cực cho các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Những con số này đã phần nào thể hiện sự nhộn nhịp của hoạt động sản xuất kinh doanh, qua đó thúc đẩy nhu cầu về chỗ ở tại các đô thị lớn.

Với nền tảng kinh tế vững chắc, thu ngân sách tăng trưởng 20,4% và những bước đi quyết liệt trong quy hoạch hạ tầng, thị trường bất động sản 2026 đang chuyển mình mạnh mẽ hướng tới sự phát triển bền vững và minh bạch hơn.

Giai đoạn điều chỉnh đầu năm chính là bước đệm cần thiết để thị trường tích lũy xung lực cho những đợt bứt phá tiếp theo trong các quý tới.

Bên cạnh đó, theo dữ liệu lịch sử, mức độ quan tâm thường tăng trưởng trở lại rõ rệt ngay từ tuần đầu tiên sau Tết.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản Hà Nội cũng đang đứng trước những "cú hích" mạnh mẽ từ các thông tin quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và chiến lược giãn dân kỷ lục ra khỏi khu vực nội đô lịch sử.

Bước đi này không chỉ giúp giảm tải hạ tầng mà còn mở ra dư địa tăng trưởng đô thị dài hạn cho các khu vực vùng ven. Với mô hình phát triển đô thị đa cực - đa trung tâm với 9 cực tăng trưởng, nhu cầu tìm kiếm nơi ở mới sẽ tăng cao, mở ra các không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang ở giai đoạn "chuyển mình" mạnh mẽ. Mặc dù áp lực lãi suất luôn hiện hữu, nhưng sức cầu của thị trường vẫn rất lớn, đặc biệt là ở các loại hình phục vụ nhu cầu thực như chung cư.

Bên cạnh đó, với những quy hoạch tầm nhìn xa và sự ổn định của kinh tế vĩ mô, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển bền vững hơn trong những quý tiếp theo của năm 2026.

An Chi