Bất động sản nghỉ dưỡng: Nhà đầu tư hết thời 'lướt sóng'

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mặc dù vẫn đang trong giai đoạn khó khăn nhưng trước sự phục hồi chung của toàn thị trường và những “lực đẩy” quan trọng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội bứt phá trở lại trong thời gian tới.

Cụ thể, ngành du lịch đang có tốc độ phục hồi và tăng trưởng trở lại, bất động sản nghỉ dưỡng vốn có mối quan hệ “cộng sinh” với ngành du lịch, khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm kéo theo sức cầu cho phân khúc này.

Bên cạnh đó, yếu tố đang âm thầm tạo "sóng" cho bất động sản nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Cao tốc Bắc - Nam, các tuyến kết nối vùng ven biển, sân bay mới và nâng cấp sân bay hiện hữu đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch.

Đáng chú ý, nhiều “điểm đến mới” đang nổi lên bên cạnh các thị trường truyền thống, những địa phương còn dư địa phát triển, quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng được xem là vùng trũng hút dòng tiền trung - dài hạn trong chu kỳ tới.

Bất động sản nghỉ dưỡng hướng đến giá trị khai thác.

Ngoài ra, thời gian gần đây, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu “giải phóng” nguồn lực mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản, đúng chuẩn ngay từ đầu.

Cùng với đó, thị trường cũng đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ, doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào đã dần bị đào thải. Thay vào đó là sự “lên ngôi” của các doanh nghiệp có tiềm lực, kinh nghiệm vận hành và tầm nhìn dài hạn. Sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế cũng góp phần nâng chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với khu vực.

Cuối cùng là việc nhà đầu tư thận trọng, hướng tới giá trị thực. Nếu như giai đoạn trước đại dịch COVID-19, bất động sản nghỉ dưỡng từng “nóng” nhờ cam kết lợi nhuận cao thì hiện nay khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Những cam kết lợi nhuận “trên giấy” không còn là yếu tố quyết định, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới công suất khai thác, chi phí vận hành, khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương.

Đây là sự chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bất động sản nghỉ dưỡng không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn mà trở thành kênh đầu tư dài hạn, đòi hỏi hiểu biết về du lịch, vận hành và xu hướng tiêu dùng.

Hết thời lướt sóng

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Eras Land nhận định, nhà đầu tư đang chuyển dịch rõ rệt từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ, lướt sóng sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững.

Trong bối cảnh đó, các dự án sở hữu bộ đôi bảo chứng trên, bao gồm: pháp lý an toàn (đã được cấp sổ) và đã hoàn thiện, đi kèm khả năng khai thác dòng tiền tốt, sẽ trở thành "vùng trũng" hút vốn.

Bất động sản nghỉ dưỡng không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn.

Một ví dụ điển hình là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng đã hiện hữu, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế. Sự vận hành chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo công suất lấp đầy khi du lịch phục hồi, mà còn giữ gìn tài sản và tạo ra dòng tiền đều đặn 5 - 7%/năm cho chủ sở hữu. Đây mới là đích đến an toàn và bền vững mà nhà đầu tư trung và dài hạn đang tìm kiếm.

Tương tự, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới đang chịu tác động đồng thời từ ba nhóm yếu tố chính: chính sách, nguồn cầu thực tế và tâm lý thị trường.

Thứ nhất, về chính sách và khung pháp lý, đây vẫn là yếu tố có tính quyết định lớn nhất. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, cơ chế cấp giấy chứng nhận và mô hình vận hành - khai thác sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư. Trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ đồng bộ trên phạm vi toàn thị trường, dòng tiền khó có thể quay trở lại mạnh mẽ.

Thứ hai, nguồn cầu thực tế gắn với hiệu quả khai thác du lịch. Mặc dù ngành du lịch đang phục hồi tích cực về lượng khách, nhưng các chỉ số quan trọng như thời gian lưu trú, mức chi tiêu bình quân và khả năng quay lại của du khách vẫn cần thêm thời gian để cải thiện rõ nét. Khi hiệu quả khai thác của các dự án nghỉ dưỡng chưa thực sự bền vững và ổn định, sức hấp dẫn của sản phẩm đối với nhà đầu tư vẫn còn hạn chế.

Thứ ba, tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục đóng vai trò then chốt. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên bảo toàn vốn và lựa chọn những sản phẩm có rủi ro thấp, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền khai thác có thể kiểm chứng. Chính tâm lý “chọn lọc” này khiến quá trình phục hồi của thị trường chậm lại và có sự phân hóa rõ nét.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, các thách thức liên quan đến pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư có tác động mang tính quyết định đến tốc độ và chất lượng phục hồi của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, hiệu quả khai thác thực tế của các dự án nghỉ dưỡng cũng là một thách thức lớn. Khi doanh thu vận hành chưa ổn định, thời gian hoàn vốn kéo dài và các cam kết lợi nhuận trong quá khứ không còn phù hợp, nhà đầu tư buộc phải đánh giá lại giá trị thực của sản phẩm. Sự thay đổi trong cách tiếp cận này khiến thị trường chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn tập trung nhiều hơn vào hiệu quả khai thác và dòng tiền thực.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, từ năm 2026 thị trường sẽ thay đổi mạnh về cấu trúc nhà đầu tư. Nhóm cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn sẽ khó quay lại. Thay vào đó, thị trường thuộc về nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định gắn với khai thác thực.

Vai trò của nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và đơn vị vận hành chuyên nghiệp được dự báo tăng lên. Điều này giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và tính bền vững của thị trường.

Nhìn về giai đoạn 2026–2030, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn nhưng không còn dư địa tăng trưởng nóng. Thị trường sẽ phát triển theo mô hình “ít nhưng chất”, tập trung vào các điểm đến có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch du lịch rõ ràng và khả năng thu hút khách quốc tế ổn định.

Châu Anh