Bất động sản công nghiệp Việt Nam trước làn sóng sản xuất công nghệ cao

FDI sản xuất thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn mặt bằng

Sản xuất tiếp tục là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng tại châu Á tiếp tục dịch chuyển và đa dạng hóa, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất theo yêu cầu vẫn được duy trì tại nhiều thị trường.

Theo Savills, tiêu chí lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp ngày càng mở rộng. Bên cạnh vị trí và chi phí, các yếu tố như nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG, khả năng mở rộng và tốc độ đưa tài sản vào vận hành ngày càng được chú trọng.

Trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất. Diễn biến này cho thấy cách doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng sản xuất đang có sự thay đổi, trong đó tốc độ đưa dự án vào vận hành trở thành yếu tố đáng chú ý, đặc biệt với các ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Logistics trở thành một phần của hệ sinh thái bất động sản

Cùng với sản xuất, logistics đang giữ vai trò ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng.

Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu rút ngắn thời gian giao hàng và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang thúc đẩy nhu cầu đối với các kho vận hiện đại. Những vị trí có khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng cũng ngày càng được quan tâm.

Sự kết nối giữa sản xuất và logistics khiến nhu cầu bất động sản không còn chỉ tập trung vào diện tích đất hay nhà xưởng. Khả năng kết nối hạ tầng và tổ chức dòng hàng hóa trở thành một phần trong bài toán lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp.

Công nghệ cao kéo theo nhu cầu tài sản chuyên biệt

Quá trình chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao cũng đang làm thay đổi yêu cầu đối với bất động sản. Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và những hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đòi hỏi tiêu chuẩn khắt khe hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành.

Do đó, nhu cầu có thể chuyển từ việc đơn thuần mở rộng diện tích bất động sản công nghiệp sang các tài sản được thiết kế và trang bị phù hợp với đặc thù từng ngành.

Trung tâm dữ liệu là một ví dụ rõ nét. Theo Savills, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.

Sự mở rộng này không chỉ tạo thêm nhu cầu về diện tích mặt bằng. Các trung tâm dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục.

Như vậy, quá trình số hóa đang hình thành thêm một nhóm nhu cầu bất động sản chuyên biệt, với yêu cầu khác đáng kể so với các loại hình công nghiệp truyền thống.

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển bất động sản

Sự phát triển của các ngành công nghệ cao diễn ra song song với quá trình mở rộng hạ tầng tại Việt Nam. Các tuyến cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và mạng lưới logistics đang cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất với thị trường tiêu dùng. Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và các khu vực lân cận đang hình thành mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết cao hơn.

Ở phía Nam, TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư. Ông cho rằng, Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, qua đó mở ra những vùng đất rộng lớn và tăng khả năng kết nối giữa các tỉnh, thành thông qua việc tận dụng các khoản đầu tư vào hạ tầng.

Khi kết nối được cải thiện, khả năng tiếp cận những khu vực mới cũng thay đổi. Điều này tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất và phát triển bất động sản tại những địa điểm trước đây ít được chú ý.

Thị trường xuất hiện thêm nhiều loại hình tài sản

Theo Savills, bên cạnh quy mô và vị trí, doanh nghiệp và nhà đầu tư ngày càng xem xét khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, kết nối và khả năng mở rộng khi lựa chọn tài sản. Song song với các loại hình truyền thống, thị trường đang ghi nhận sự xuất hiện của những tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Trên thị trường đầu tư, những tài sản này có thể được tiếp cận thông qua nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản, tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán, thuê. Mỗi cấu trúc có những đặc điểm riêng về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành. Sự đa dạng về loại hình tài sản và cấu trúc đầu tư đang trở thành một phần trong những thay đổi của thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng tài sản tiếp tục chuyển dịch.

Hà Chi