Báo cáo TVS: Bất động sản chiếm 44% danh mục người thu nhập cao, xuất hiện nghịch lý thanh khoản

Tỷ trọng bất động sản tăng thuận chiều với thu nhập

Theo kết quả khảo sát Sức khỏe Tài chính và Niềm tin Đầu tư năm 2026 do Công ty Chứng khoán Thiên Việt (TVS) thực hiện, nhà đất tiếp tục giữ vị trí trung tâm trong danh mục tài sản của người Việt. Khảo sát trên 1.000 người có tiền tiết kiệm từ 500 triệu đồng trở lên tại 5 thành phố lớn cho thấy tỷ lệ phân bổ vốn vào bất động sản tăng tỷ lệ thuận với mức thu nhập của hộ gia đình.

Cụ thể, ở nhóm thu nhập dưới 500 triệu đồng, bất động sản chiếm 31% danh mục đầu tư. Tỷ lệ này tăng lên 37% đối với nhóm thu nhập từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng và đạt mức cao nhất là 44% ở nhóm có thu nhập trên 1 tỷ đồng. Trái ngược với đà tăng của bất động sản, tỷ trọng phân bổ vào tiền mặt và tiền gửi tiết kiệm giảm mạnh từ 42% xuống 29% khi thu nhập gia tăng. Kênh đầu tư vàng cũng ghi nhận mức sụt giảm từ 16% xuống 10%. Các công cụ tài chính khác như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hay góp vốn doanh nghiệp chỉ duy trì tỷ lệ dưới 10%.

Số liệu này phản ánh rõ xu hướng luân chuyển dòng vốn từ các kênh an toàn sang bất động sản để phục vụ mục tiêu tích lũy tài sản dài hạn của nhóm khách hàng có thu nhập cao.

Nghịch lý thanh khoản và rào cản luân chuyển dòng vốn

Báo cáo của TVS chỉ ra 70% người tham gia khảo sát đang sở hữu bất động sản. Tính trung bình, loại hình này chiếm 36% tổng tài sản của một cá nhân. Cùng với tiền gửi tiết kiệm và vàng, ba kênh này cấu thành 87% tổng danh mục đầu tư.

Vượt lên trên các yếu tố sinh lời thương mại, bất động sản được người Việt nhìn nhận là tài sản mang tính chất truyền đời. Có 93% người được hỏi đánh giá bất động sản của gia đình mang giá trị tinh thần hoặc hương hỏa; 85% xác định đây là tài sản quan trọng nhất để lại cho thế hệ sau và 86% mong muốn con cái tiếp tục nắm giữ.

Tâm lý coi trọng tính kế thừa khiến quá trình luân chuyển tài sản trên thị trường diễn ra rất chậm. Khảo sát cho thấy 60% bất động sản đứng tên cá nhân và 92% tài sản hương hỏa chỉ được thực hiện chuyển giao sau khi chủ sở hữu qua đời.

Việc tập trung tỷ trọng vốn quá lớn vào nhà đất cũng tạo ra nghịch lý về khả năng thanh khoản của các hộ gia đình. Dù có tới 85% nhà đầu tư tin rằng họ có thể nhanh chóng xoay xở tiền mặt khi phát sinh nhu cầu khẩn cấp, thực tế chỉ 52% có khả năng thanh khoản trên 40% tài sản trong vòng 30 ngày.

Khẩu vị đầu tư thay đổi trước áp lực thị trường

Trên thị trường hiện tại, hoạt động giao dịch đang có những biến động rõ rệt. Dữ liệu từ OneHousing cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt mức 50 - 60%, sụt giảm đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm 2025, mặc dù mặt bằng giá vẫn duy trì sự ổn định.

Thực tế thị trường từ 3 đến 5 năm trở lại đây cho thấy cơ hội sinh lời đã phân hóa mạnh, tập trung chủ yếu vào các phân khúc và dự án đáp ứng tiêu chuẩn pháp lý, chất lượng khắt khe. Phát biểu tại Hội nghị "Đầu tư 2026: Dòng chảy mới của tài sản tổ chức" ngày 10/7, ông Phạm Lâm, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, đánh giá dòng vốn đầu tư hiệu quả đang dịch chuyển mạnh về vùng lõi trung tâm các đô thị lớn. Nhà đầu tư hiện ưu tiên các bất động sản có khả năng khai thác, tạo ra dòng tiền đều đặn, thay vì áp dụng chiến lược nắm giữ tài sản chờ tăng giá vốn như các chu kỳ trước đây.

Khánh An